在全球贸易局势持续波动的背景下，Prologis最新发布的工业商业指标（IBI）报告显示物流地产需求出现明显回暖迹象，三季度IBI活动指数突破荣枯线达到53，为市场注入强心针。
IBI指数：需求拐点显现，市场信心重塑
Prologis IBI指数被誉为衡量客户对仓储活动情绪的晴雨表。三季度IBI活动指数录得53，突破50的荣枯线，表明市场情绪正在从谨慎观望转向积极乐观。净吸纳量、新租赁签约量以及项目储备等核心指标的全面提升，显示出物流地产需求正在稳步回暖。
报告同时指出，由于全球贸易波动的影响，供应链活动在2025年初达到顶峰，目前的复苏呈现差异化特征。大型企业和电商公司率先引领复苏浪潮，预计其他行业将随后跟进。
需求回暖背后的驱动力：多重因素叠加，市场活力重燃
Prologis全球研究主管Melinda McLaughlin分析指出，房地产需求改善受到多种因素共同驱动：
- 企业战略调整： 企业不再受短期贸易波动干扰，开始专注于供应链结构性投资
- 业务持续增长： 经济复苏带动各行业业务增长，仓储需求自然增加
- 租赁业绩创新高： 大型客户和必需品行业（食品/饮料、电子商务、医疗保健）表现突出
- 利用率上升： 第三季度平均利用率达84%，10月接近85%，显示运营状况良好
- 市场条件改善： 租金回调与新交付项目减少形成有利条件
库存策略的微妙变化：从"适量"到"扩张"，供应链弹性亟待提升
企业仍在采用"适量"库存策略，平均利用率低于传统扩张性水平。这种策略虽能降低库存成本，但存在应对消费意外增长能力不足的风险。专家建议企业应适当增加库存储备，加强与供应商合作，提升供应链弹性。
周期性还是结构性趋势？长期发展仍需关注多重因素
对于当前市场回暖性质，业内人士存在分歧。McLaughlin认为更多是周期性反弹，因企业正谨慎管理库存。但同时不可忽视电子商务发展、消费升级等结构性因素带来的长期影响。企业需兼顾周期性与结构性因素制定仓储策略。
未来展望：市场企稳，供应收紧，租金或将再次加速增长
Prologis预测短期内空置率将保持在7%左右，市场环境趋于稳定。同时在建项目持续减少，新开工项目低于2017-2019年平均水平，现代化、位置优越的设施供应将日趋紧张。随着需求改善和新空间稀缺，租金增长可能再次加速。
企业如何把握物流地产市场的新机遇？
面对市场新趋势，企业可采取以下策略：
- 密切关注市场动态，及时调整仓储策略
- 优化仓储布局，提升供应链效率
- 加强与物流地产开发商合作，定制化建设仓储设施
- 积极拥抱数字化转型，提升仓储智能化水平
- 关注绿色环保，建设可持续发展的仓储设施
总体而言，物流地产市场正经历重要转折期，需求回暖、供应收紧等因素共同推动市场企稳回升。企业应把握机遇优化仓储布局，以提升供应链效率和市场竞争力。