如果说关税与贸易的不确定性曾在第二季度引发租赁活动的短暂活跃，那么第三季度则标志着物流地产需求迎来了一个关键的转折点。根据旧金山房地产投资信托公司Prologis近期发布的工业商业指标(IBI)显示，多项关键指标共同驱动了这一转变。
Prologis IBI指数：市场健康晴雨表
Prologis工业商业指标(IBI)是一项衡量物流地产市场健康状况的重要工具。它通过定期调查Prologis客户的活动和预期，反映了仓储空间的需求和利用情况。IBI指数的构成要素主要包括以下几个方面：
- 活动指数： 衡量客户在仓储空间中的整体活动水平，包括租赁、扩张和运营效率等
- 净吸纳量： 指特定时期内新增租赁面积与退租面积之差，反映了市场对仓储空间的实际需求
- 新租赁签约量： 衡量新租赁协议的数量和规模，是未来需求的重要指标
- 项目提案数量： 反映客户对新建或改造仓储设施的兴趣，预示着未来的投资和发展趋势
- 利用率： 衡量客户现有仓储空间的利用程度，反映了供应链的效率和库存管理水平
需求回暖的驱动因素
相较于2024年的平均水平，是什么推动了房地产需求的改善？Prologis全球研究主管Melinda McLaughlin认为，多种因素共同作用促成了这一积极变化。
首先，客户正在积极应对贸易带来的不确定性，并着眼于长期发展。他们意识到，随着业务的持续增长，对供应链进行结构性投资是必不可少的。Prologis在第三季度签署了创纪录的租赁协议，并达成了更多的定制化建设项目，其中大型客户和必需品行业（如食品饮料、电子商务和医疗保健）发挥了主导作用。
其次，客户正在扩大现有仓储空间的使用范围，这表明运营效率正在提高。更高的利用率通常预示着更健康的业务发展态势。
此外，市场环境改善也为需求回暖创造了条件。租金出现小幅回调，且新增供应量减少，为客户提供了更有利的租赁条件。在可用空间和条款仍然有利的情况下，客户正在抓住机会。
利用率：库存策略的晴雨表
Prologis观察到，利用率在第三季度持续上升，平均达到84%，并在10月份接近85%。这表明，随着库存逐渐消化，客户正在充分利用额外的仓储能力。
值得注意的是，客户仍在采用"适量库存"策略，并保持低于传统扩张水平的平均利用率。这意味着，如果消费出现任何意外增长，供应链可能会迅速做出反应。
市场前景展望
报告预测，短期内空置率将维持在7%左右，这反映了市场环境的稳定。与此同时，在建项目也在持续减少，新开工项目低于2017-2019年的平均水平。
"由于近期交付的项目仍在持续租赁，空置率目前应保持稳定，但建筑项目正在迅速收紧，"McLaughlin表示。"新开工项目远低于疫情前的水平，投机性建设也大幅放缓。一旦这些新增供应被消化，市场将再次收紧，尤其是对于现代化、地理位置优越的设施而言。"
物流地产市场在未来几年将面临一系列挑战和机遇。全球经济面临着诸多不确定性，包括通货膨胀、地缘政治风险和贸易紧张局势。这些不确定性可能会影响企业的投资决策和扩张计划。与此同时，电子商务的持续增长、城市化和技术创新将为市场带来新的机遇。