当前商业地产市场整体增长放缓的背景下，物流地产凭借其独特韧性和活力脱颖而出。根据专业机构Grubb & Ellis发布的行业报告显示，这一细分领域已成为工业地产市场中增长最快的板块。
数据显示，物流地产虽仅占工业地产总面积的四分之一，但自2010年第二季度以来贡献了总需求的70%。与整体工业地产需求在2011年底才转为正增长不同，物流地产需求早在2010年中期就已进入正增长区间，并在2011年底达到7500万平方英尺规模。
值得注意的是，2001年以来约70%的新建项目与物流相关，但供应水平总体上仍超过需求，这提示投资者需要谨慎选择优质项目和区域。
Grubb & Ellis高级副总裁Tim Feemster指出，企业对Class A级物业的需求增长是主要驱动因素。这类高端物流建筑具有以下特征：
- 配备先进的功能系统和装修标准
- 超过10万平方英尺的建筑净空高度至少28英尺
- 优良的卡车门/建筑比例（至少1/7500平方英尺）
- 配备135英尺最小转弯半径的卡车堆场
市场出现明显的"以旧换新"趋势，许多企业从Class B级建筑搬迁至Class A级建筑，在相同租金水平下可获得更大使用空间。
美国物流地产空置率从2009年底13.8%的峰值下降至2011年底的10.5%，预计2012年将降至个位数。但受新项目加速交付和经济环境影响，下降速度可能放缓。
部分开发商已开始建造投机性建筑，预计2012年这类开发将扩展至全美16个主要市场。南加州内陆帝国地区就是典型案例，该区域50万至60万平方英尺及以上规格的物流中心呈现快速发展态势。
2011年工业地产净吸纳量达1.1亿平方英尺，其中仓库/配送空间占总需求的75%。Class A级物流空间虽仅占库存20%，却贡献了50%的需求量。第三方物流服务商的兴起将进一步推动高端配送领域增长。
投资者需关注以下风险因素：经济周期波动对需求的影响、区域市场供需失衡、运营管理成本上升以及政策环境变化等。建议采取长期价值投资策略，通过专业管理和多元化布局降低风险。
随着电子商务发展、供应链优化和技术创新，物流地产市场将保持长期增长趋势，但需理性看待短期波动，把握结构性投资机会。