美国商业地产服务公司CBRE（世邦魏理仕）今日发布最新《美国工业地产可用性指数》，报告显示，美国仓库和配送中心市场持续收紧，可用率再创新低，凸显了电商蓬勃发展对物流基础设施的巨大需求。报告指出，尽管新增供应正在增加，但需求依然强劲，尤其受到电商企业对快速配送和库存前置的推动，导致市场供不应求。
可用率持续下降，电商需求成主导力量
CBRE报告显示，2024年第一季度，美国工业地产可用率下降6个基点，至7.3%，创下连续第31个季度下降的纪录。与去年同期相比，可用率下降幅度高达20个基点，进一步表明市场紧张程度加剧。可用率下降意味着可供租赁的仓库和配送中心数量减少，企业寻找合适物流设施的难度增加。
报告强调，电商行业的快速扩张是导致工业地产需求激增的主要驱动因素。随着消费者对线上购物的依赖性日益增强，电商企业面临着提供快速、高效配送服务的巨大压力。为了满足这一需求，电商企业需要建立庞大的物流网络，包括遍布各地的仓库和配送中心，以便更接近消费者，缩短配送时间。
快速配送：电商竞争的核心
在竞争激烈的电商市场中，配送速度已成为企业赢得客户的关键因素。消费者越来越期望能够快速收到购买的商品，甚至在某些情况下要求当日送达。为了满足这些日益增长的期望，电商企业必须优化其物流运营，包括建立战略性分布的仓库网络。
通过在靠近消费者的地区建立仓库，电商企业可以显著缩短配送距离，从而加快配送速度。这种"最后一公里"配送策略对于满足消费者对快速送达的需求至关重要。此外，电商企业还可以利用仓库作为配送中心，将商品直接运送给消费者，进一步提高效率。
库存前置：应对消费者需求的关键
除了快速配送，库存前置也是电商企业对仓库需求增加的另一个重要原因。为了应对消费者随时可能产生的需求，电商企业需要将商品提前存储在仓库中，以便在收到订单后能够立即发货。这种库存前置策略有助于确保商品供应充足，避免缺货情况的发生，从而提高客户满意度。
库存前置需要大量的仓库空间，尤其是在需求旺盛的地区。电商企业需要租赁或购买足够的仓库空间，以存储各种商品，并确保能够及时满足消费者的需求。随着电商业务的不断增长，对仓库空间的需求也将持续增加。
新增供应能否缓解市场紧张？
为了应对不断增长的需求，开发商们正在积极增加仓库的供应。CBRE报告显示，2024年第一季度，美国新增工业地产面积达3500万平方英尺。尽管供应有所增加，但需求仍然更高，达到4200万平方英尺，导致供需缺口依然存在。
虽然第一季度的供需缺口比去年同期有所缩小，但市场紧张状况并未得到根本缓解。CBRE认为，第一季度新增供应量较低是季节性因素，通常第一季度是交付淡季。报告指出，目前在建的工业地产项目数量众多，供应管道充足，预计未来几个季度供应量将显著增加。
市场趋于平衡：长期前景依然乐观
CBRE表示，随着供应逐渐赶上需求，可用率的下降趋势将首先趋于平缓，然后在中期内逐渐上升。报告强调，工业领域的潜在支撑条件依然完好，需求依然强劲，供应管道也很充足，这些因素将共同推动市场长期增长。
CBRE计量经济学高级管理经济学家兼首席数据科学家Timothy Savage表示，由于许多市场的租金强劲增长，第一季度的供应赶上了需求。"因此，我们更接近一个平衡的均衡状态，"他在一次采访中说。"最近的税制改革，加上强劲的宏观经济基本面，可能会将工业周期延长至2020年。从中长期来看，我们预计随着当前经济周期的减弱，竣工量将逐渐减少。"
Savage的观点表明，尽管市场目前面临一些挑战，但长期前景依然乐观。随着经济的持续增长和电商行业的不断发展，对工业地产的需求将继续保持强劲。同时，随着新增供应的增加，市场有望逐渐达到平衡，为企业提供更多的选择。
地区表现分化：并非所有市场都紧张
CBRE报告指出，美国各地的工业地产市场表现并不一致。2024年第一季度，31个市场的可用率下降，25个市场上升，8个市场持平。这种地区差异反映了不同地区的经济发展水平、人口密度和产业结构等因素的影响。
可用率下降的市场通常是经济发达、人口稠密的地区，这些地区的电商业务更加活跃，对仓库和配送中心的需求也更高。相反，可用率上升的市场通常是经济欠发达、人口稀疏的地区，这些地区的电商业务相对较少，对仓库的需求也较低。
CBRE报告认为，地区差异与强劲的经济基本面相符，包括接近充分就业的劳动力市场、预计随着政府财政刺激措施生效而加速的温和工资增长，以及稳健的消费活动，这些都表明工业部门增长周期的强劲势头。
物流地产的未来走向何方？
CBRE报告对美国工业地产市场的现状和未来趋势进行了深入分析，并得出以下几个关键结论：
1. 电商是工业地产需求的主要驱动力： 随着电商的持续发展，对仓库和配送中心的需求将继续保持强劲。电商企业需要建立庞大的物流网络，以便更接近消费者，缩短配送时间，并实现快速、高效的配送服务。
2. 市场正在逐渐趋于平衡： 虽然目前供不应求，但随着新增供应的增加，市场有望逐渐达到平衡。开发商们正在积极增加仓库的供应，预计未来几个季度供应量将显著增加，从而缓解市场紧张状况。
3. 地区差异明显： 各地区的工业地产市场表现并不一致，投资者需要根据具体情况进行分析。经济发达、人口稠密的地区通常对仓库的需求更高，而经济欠发达、人口稀疏的地区需求较低。