庞大的物流中心内，货车穿梭不息，机器人高效运作，货物快速分拣后送达消费者手中。支撑这一现代物流体系的工业地产资源正变得日益紧俏，美国工业地产市场当前正经历前所未有的变革。
Prologis拟收购Duke Realty 行业整合加速
物流地产巨头Prologis近期向Duke Realty Corporation提出收购意向。这家总部位于印第安纳波利斯的房地产投资信托公司，是美国最大的纯物流REIT（房地产投资信托），专注于可持续工业地产开发。若交易成功，将显著强化Prologis在全球物流地产领域的领导地位，并可能引发行业新一轮整合浪潮。
分析人士指出，此次并购反映出市场对优质物流地产资源的争夺已进入白热化阶段，同时也是企业对未来供应链发展的重要战略布局。
工业地产空置率创23年新低
据CBRE（世邦魏理仕）最新发布的"美国工业地产可利用指数"显示，今年第二季度美国工业地产空置率下降10个基点至7.2%，创2000年以来最低水平。这已是该数据连续第32个季度下降，形成自1988年有记录以来最长的下降周期。
市场观察人士表示，这种持续性的供需失衡预示着工业地产租金可能面临长期上涨压力，租户议价空间正被进一步压缩。
三重驱动力助推市场需求
工业地产需求持续走强主要受三大因素驱动：首先是电子商务爆发式增长，企业需要更多仓储配送中心应对线上订单；其次是供应链重构趋势下，企业为提升韧性而实施的库存分散策略；此外，制造业回流与新兴产业崛起也创造了新的空间需求。
值得注意的是，企业为应对供应链不确定性采取的"近岸外包"策略，正在改变传统工业地产的地理分布格局。
港口韧性面临新考验
尽管2025年政策调整与航线变化重塑进口模式，但美国主要港口通过基础设施投资、数据系统升级和强化内陆衔接，保持了运营稳定性。这证明在复杂贸易环境下，数字化改造与多式联运网络建设对维持供应链畅通具有关键作用。
未来挑战与机遇并存
展望后市，电子商务持续渗透、供应链深度调整将延续需求增长，但土地资源稀缺、建筑成本攀升和利率波动构成主要挑战。环保法规趋严也促使企业在开发运营中更注重可持续发展。
仲量联行研究总监马克·鲁索指出："市场供需失衡至少将持续至2024年，企业需要创新解决方案，包括采用垂直仓储、智能机器人分拣等技术提升空间利用率。"
行业走向深度整合
随着Prologis等巨头加速并购，工业地产行业集中度将持续提升。专家认为，具备资金优势的大型REITs将通过收购获取战略区位资源，而中小开发商可能转向细分市场或与电商平台建立深度合作。
在当前环境下，精细化运营能力、绿色建筑标准和智能仓储技术将成为企业核心竞争力的关键要素。