在全球经济复杂多变的背景下，贸易摩擦持续不断，供应链面临着前所未有的挑战。作为支撑全球贸易和消费的关键基础设施，物流地产的需求走向备受关注。近日，全球领先的物流地产公司Prologis发布了最新的工业商业指标（IBI）报告，揭示了在贸易摩擦阴影下，物流地产市场的新动向和未来趋势。
IBI报告：物流地产需求迎来关键拐点
Prologis IBI报告显示，在经历了二季度租赁活动的增长后，三季度物流地产需求迎来了一个关键的拐点。净吸纳量、新租赁签约量以及项目储备均呈现出优于2024年平均水平的态势，预示着市场复苏的曙光。
Prologis的IBI作为衡量仓储客户活跃度的重要指标，其三季度活动指数录得53，高于荣枯线50，表明市场活动整体处于扩张状态。报告指出，由于贸易波动，供应链活动在2025年初达到顶峰，但随后的复苏呈现出非线性特征。这种非线性复苏反映了全球经济的复杂性和不确定性。
大型企业和电商巨头引领增长，预计其他行业也将陆续跟进。这意味着物流地产的需求复苏呈现出结构性特征，不同行业、不同规模的企业对物流地产的需求存在差异。
Prologis全球研究主管解读：多重因素驱动市场改善
Prologis全球研究主管Melinda McLaughlin表示，房地产需求的改善源于多重因素的驱动："首先，客户正在积极行动，穿透贸易'噪音'，因为他们的业务持续增长，并且需要对供应链进行结构性投资。"
她进一步解释："Prologis在第三季度签署了创纪录的租赁量，以及更多的定制建筑协议，其中大型客户和必需品行业（如食品/饮料、电子商务、医疗保健）领跑。利用率也在上升，客户在现有空间内扩张，表明运营状况更加健康。最后，市场条件也在助力，租金略有回调，新交付项目减少。"
- 客户积极行动： 面对贸易摩擦，企业积极对供应链进行结构性投资
- 大型客户领跑： 食品饮料、电商、医疗保健等必需品行业需求旺盛
- 利用率上升： 客户运营状况改善，空间使用效率提高
- 市场条件有利： 租金回调和新项目减少为租户创造有利条件
利用率上升：库存策略趋于谨慎
报告显示，整个第三季度，物流地产的利用率持续上升，平均达到84%，并在10月份接近85%。这表明库存已顺利通过供应链，客户正在充分利用额外的空间。
值得注意的是，客户继续采用"适量"库存策略，平均利用率低于传统扩张水平。这种谨慎的库存策略反映了企业对未来经济不确定性的担忧。如果消费出现意外增长，可能引发供应链的强烈反应。
长期趋势还是周期性波动？库存策略的未来走向
对于这是否预示着长期趋势，McLaughlin认为这更多是周期性现象："目前，企业正在谨慎管理库存，因为经济不确定性和持有成本都很高。随着周期转向扩张，我们预计库存缓冲将得到重建，特别是考虑到持续存在的供应链中断。"
然而，随着信息技术发展和供应链管理水平提高，企业对库存管理的理念也在变化。未来的库存策略可能会更加注重平衡，既要保持缓冲，又要提高效率。
空置率稳定：新建项目放缓
报告预测，短期内空置率将保持在或接近7%的中等水平，反映了市场环境的稳定。同时，在建项目持续减少，新开发项目的开工量低于2017-2019年的平均水平。
供应收紧：租金增长或将再次加速
McLaughlin表示："建设管道正在迅速收紧，开工率远低于疫情前的水平。一旦这些新供应被吸收，市场将再次收紧，特别是对于现代化、地理位置优越的设施。随着需求改善和新空间变得稀缺，租金增长可能会再次加速。"
面对可能的租金上涨，租户可能通过提高运营效率、寻找替代方案或与物流地产企业协商等方式应对。
未来展望：机遇与挑战并存
Prologis IBI报告揭示了物流地产市场需求正在经历关键拐点。电商行业持续增长和供应链结构性投资正在推动市场复苏，但企业对库存管理的谨慎态度可能限制扩张速度。新建项目放缓可能导致未来供应紧张，推高租金。
物流地产行业面临电商增长、供应链投资、新兴市场等机遇，同时也需应对贸易摩擦、库存策略、竞争加剧等挑战。企业需重点关注大型客户需求、参与新建项目、加强技术创新和拓展新兴市场。
未来物流地产将向智能化、绿色化、定制化、协同化和全球化方向发展，为全球贸易提供更高效支持。在全球经济复杂多变的背景下，只有准确把握市场脉搏的企业才能在竞争中脱颖而出。