曾经被贸易摩擦阴影笼罩的物流地产市场，似乎正在迎来一丝曙光。全球领先的物流基础设施提供商普洛斯（Prologis）最新发布的工业商业指标（IBI）报告，为我们拨开了迷雾，揭示了市场复苏的迹象，并预示了未来的发展趋势。这份报告显示，在经历了充满不确定性的二季度后，三季度物流地产需求迎来了一个转折点，各项关键指标均呈现出更为健康的增长态势。
一、IBI 指数：需求触底反弹的信号
Prologis 将 IBI 定义为一项衡量客户对仓储活动情绪的调查，通过跟踪客户的租赁意愿、扩张计划和运营状况，反映了市场对物流地产的需求强度。三季度 IBI 活动指数录得 53，这一数据表明，客户对仓储活动的情绪正在改善，市场需求正在回暖。
IBI 指数的提升并非偶然，而是来自于净吸纳量、新租赁签约量以及项目储备量的全面提升。净吸纳量是指在一定时期内，市场中新增租赁面积与退租面积之差，反映了市场对物流地产的整体需求。新租赁签约量则是指在一定时期内，市场中新签订的租赁协议总面积，直接反映了市场活跃度。项目储备量是指开发商计划在未来一段时间内推出的物流地产项目总面积，反映了市场对未来需求的预期。
与 2024 年的平均水平相比，这些关键指标均呈现出更为健康的增长态势，表明市场需求正在逐步恢复。值得注意的是，报告也指出，由于贸易波动，供应链活动在 2025 年初达到顶峰，因此复苏并非线性，而是由大型企业和电商公司引领，预计其他行业将随后跟进。这意味着，物流地产市场的复苏将是一个渐进的过程，不同行业的需求恢复速度将存在差异。
二、需求回暖的背后推手
那么，究竟是什么原因推动了物流地产需求的复苏？Prologis 全球研究主管 Melinda McLaughlin 认为，多种因素共同作用促成了这一局面。
1. 客户行动力增强
企业正在逐步摆脱贸易摩擦带来的"噪音"，将目光聚焦于自身业务的持续增长和供应链的结构性投资需求。他们不再观望，而是积极采取行动，寻找合适的物流解决方案。
在全球经济复杂多变的背景下，贸易摩擦无疑给企业带来了巨大的不确定性。然而，随着时间的推移，企业逐渐适应了这种新的环境，开始重新评估自身的业务发展战略。他们意识到，与其被动地等待贸易摩擦的结束，不如主动地采取行动，通过优化供应链、提高运营效率等方式，来应对挑战，实现持续增长。
2. Prologis 租赁业绩创纪录
三季度，Prologis 签署了创纪录的租赁协议，以及更多的定制化建造协议（build-to-suit）。其中，大型客户和必需品行业（如食品饮料、电商、医疗保健）表现尤为突出，成为需求增长的主要驱动力。
Prologis 作为全球领先的物流基础设施提供商，其租赁业绩直接反映了市场对物流地产的需求状况。三季度 Prologis 签署了创纪录的租赁协议，表明市场需求正在强劲复苏。
3. 利用率提升
客户在现有空间内的扩张，表明运营状况正在改善。利用率的提高也反映出企业对未来业务增长的信心。
物流地产的利用率是指实际使用的仓储面积与总仓储面积之比，反映了仓储空间的利用效率。利用率的提升表明，客户正在更好地利用现有的仓储空间，提高运营效率。
4. 市场环境改善
租金出现小幅回调，新项目交付量减少，使得市场环境对租户更加有利。在供应相对宽松、租赁条款更具吸引力的情况下，客户更容易做出租赁决策。
租金是影响企业租赁决策的重要因素之一。在经历了前期的快速上涨后，物流地产租金出现小幅回调，降低了企业的租赁成本，提高了其租赁意愿。
三、"刚刚好"的库存策略：一种新常态？
Prologis 观察到，三季度利用率持续攀升，平均达到 84%，并在 10 月份接近 85%。这表明，随着库存逐渐在供应链中消化，客户正在填补额外的仓储空间。库存管理是企业运营的重要组成部分。过高的库存会占用大量的资金，增加仓储成本；过低的库存则可能导致缺货，影响销售。因此，企业需要根据市场需求和自身情况，制定合理的库存策略。
Prologis 观察到，客户仍然倾向于采用"刚刚好"的库存策略，维持低于传统扩张期的平均利用率。这意味着，企业在库存管理方面更加谨慎，力求在满足需求的同时，尽可能减少库存成本。
那么，这种"刚刚好"的库存策略是否会成为一种长期趋势？McLaughlin 认为，这更多是一种周期性现象，而非结构性转变。"目前，由于经济不确定性和持有成本高企，企业都在谨慎管理库存。随着经济周期转向扩张，我们预计库存缓冲将会重建，尤其是在持续的供应链中断背景下，保持更多库存是明智之举。"这意味着，随着经济形势的好转和供应链的稳定，企业可能会逐步增加库存，以应对未来的需求增长和突发事件。
四、未来展望：市场趋于稳定，机遇与挑战并存
报告预测，短期内空置率将维持在 7% 左右，反映出市场环境趋于稳定。与此同时，在建项目数量持续萎缩，新开工项目低于 2017-2019 年的平均水平。
"由于近期交付的项目仍在持续出租，空置率目前应保持稳定，但建设管道正在迅速收紧，"McLaughlin 解释说。"新开工项目远低于疫情前水平，投机性建设也大幅放缓。一旦这些新增供应被消化，市场将再次收紧，尤其是对于现代化、地理位置优越的设施而言。由于重置成本仍然很高，随着需求改善和新空间变得稀缺，租金增长可能会再次加速。"
五、物流地产的机遇与挑战
尽管物流地产市场正在迎来复苏的曙光，但同时也面临着诸多挑战。
- 贸易摩擦的影响： 贸易摩擦仍然是影响物流地产市场的重要因素。贸易摩擦会导致供应链中断、关税增加等问题，从而影响企业的生产和销售，进而影响其对物流地产的需求。
- 经济不确定性： 全球经济面临诸多不确定性，例如通货膨胀、利率上升、地缘政治风险等。这些不确定性可能会影响企业的投资决策和扩张计划，从而影响其对物流地产的需求。
- 土地供应的限制： 物流地产的开发需要大量的土地资源。然而，随着城市化的推进，土地资源日益紧张，物流地产的开发面临着土地供应的限制。
尽管面临诸多挑战，物流地产市场仍然蕴藏着巨大的机遇。
- 电商的持续发展： 随着电商的持续发展，消费者对物流服务的需求越来越高。这为物流地产市场带来了巨大的发展机遇。
- 供应链的优化： 企业越来越重视供应链的优化，以提高效率、降低成本。这为物流地产市场带来了新的发展机遇。
- 冷链物流的需求： 随着人们生活水平的提高，对生鲜食品的需求越来越高。这为冷链物流市场带来了巨大的发展机遇。
六、总结：抓住机遇，迎接挑战
Prologis IBI 指数报告揭示了物流地产市场正在经历的微妙变化。尽管面临贸易摩擦等不确定性因素，但客户行动力增强、租赁业绩创纪录、利用率提升以及市场环境改善等因素共同推动了需求的回暖。然而，"刚刚好"的库存策略以及对经济不确定性的担忧，也为未来的发展带来了一些挑战。
展望未来，物流地产市场将呈现智能化、绿色化、定制化和一体化等发展趋势。只有密切关注市场动态，灵活调整策略，才能在这个充满变化的时代抓住机遇，实现可持续发展。