在经历了充满挑战的时期后，物流地产市场正迎来一个关键的转折点，房地产投资信托公司 Prologis 最新发布的工业商业指标 (IBI) 显示，市场需求正在回升，基本面正在改善。在关税和贸易不确定性持续的背景下，这一迹象表明，该行业正在展现出韧性，并为未来的增长做好了准备。
Prologis IBI 指数是一项针对仓储客户活动的调查，旨在衡量市场情绪。第三季度 IBI 活动指数录得 53，这一数据表明，净吸纳量、新租赁签约量以及项目储备均较 2024 年平均水平有所改善。这一积极的趋势表明，客户正在积极应对市场挑战，并对物流地产的长期价值充满信心。
需求回升：多种因素共同作用
Prologis 全球研究主管 Melinda McLaughlin 在接受采访时表示，与 2024 年平均水平相比，房地产需求的改善是多种因素共同作用的结果。"首先，客户正在采取行动，积极应对贸易'噪音'，因为他们的业务持续增长，需要对供应链进行结构性投资，" McLaughlin 解释道，"Prologis 在第三季度签署了创纪录的租赁量以及更多的定制建筑协议，其中大型客户和必需品行业（如食品饮料、电商和医疗保健）表现突出。利用率也在上升，客户在现有空间内进行扩张，这表明运营状况良好。最后，市场条件也在发挥作用，租金略有回调，新交付项目减少，客户正在抓住机会，利用有利的可用性和条款。"
贸易波动与供应链战略
报告同时指出，由于贸易波动导致供应链活动在 2025 年初达到顶峰，IBI 指数随后有所下降。然而，整体复苏并非线性，而是由大型企业和电商公司引领，预计其他行业将随后跟进。这一趋势表明，大型企业正在率先适应不断变化的市场环境，并利用物流地产来优化其供应链。
利用率上升：库存消化良好
在利用率方面，Prologis 观察到，第三季度利用率持续上升，平均达到 84%，并在 10 月份接近 85%。这表明库存已在供应链中得到有效消化，客户正在充分利用额外的空间。利用率的提高表明，企业正在有效地管理其库存，并利用物流地产来满足不断增长的需求。
"适量"库存策略：谨慎管理与未来增长
此外，报告还指出，客户正在继续采用所谓的"适量"库存策略，并保持低于传统扩张水平的平均利用率。这意味着，如果消费出现任何意外增长，都可能引发供应链的强劲反应。这种谨慎的库存管理策略反映了企业对经济不确定性的担忧，但也为未来的增长创造了机会。
周期性而非结构性：库存策略的演变
当被问及这是否可能预示着一种新兴的长期趋势时，McLaughlin 认为这更多的是周期性的而非结构性的。"目前，由于经济不确定性和持有成本高昂，企业正在谨慎管理库存。随着周期转向扩张，我们预计库存缓冲将得到重建，特别是考虑到持续存在的供应链中断，这表明有必要保持更多的库存。"
空置率稳定：市场环境的反映
在空置率方面，报告预计短期内空置率将保持在 7% 左右的水平，这反映了市场环境的稳定。同时，在建项目也在持续减少，新开发项目的启动量低于 2017-2019 年的平均水平。空置率的稳定表明，市场供需基本平衡，为未来的增长奠定了基础。
建设管道收紧：未来租金增长的信号
"由于最近交付的项目仍在租赁中，空置率目前应保持稳定，但建设管道正在迅速收紧，" McLaughlin 说道，"新开工量远低于疫情前的水平，投机性建设已大幅放缓。一旦这些新增供应被吸收，市场将再次收紧，特别是对于现代化、地理位置优越的设施。由于重置成本仍然很高，随着需求改善和新空间变得稀缺，租金增长可能会再次加速。"
结论：市场转折与未来展望
总而言之，Prologis 的 IBI 指数表明，物流地产市场正在经历一个重要的转折点。尽管面临贸易不确定性和经济挑战，但客户需求正在回升，市场基本面正在改善。随着新供应的减少和利用率的提高，预计市场将进一步收紧，为未来的租金增长创造条件。
关于 Prologis
Prologis, Inc. 是一家全球领先的物流地产公司，专注于高增长、高壁垒市场的仓储和配送设施租赁。截至 [日期]，Prologis 在全球 [国家数量] 个国家拥有或投资了约 [平方英尺数量] 平方英尺的物流设施，为 [客户数量] 多家客户提供服务。
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