在瞬息万变的全球经济格局中，物流地产市场如同一个灵敏的传感器，捕捉着贸易摩擦、消费趋势和企业战略调整的细微变化。一边是电商巨头仓库的灯火通明和货车川流不息，象征着蓬勃发展的线上经济；另一边则是传统零售商因库存积压而愁眉不展，反映着线下零售业的困境。这两种截然不同的景象，正是当前物流地产市场复杂性的生动写照。
Prologis IBI：物流地产市场的"晴雨表"与"风向标"
Prologis作为全球领先的物流地产公司，其发布的工业商业指标(IBI)并非简单的市场数据罗列，而是一项针对客户仓储活动和情绪的深度调查，被誉为物流地产市场的"晴雨表"和"风向标"。IBI通过对客户租赁意愿、仓储利用率、扩张计划等关键指标的追踪，能够及时反映市场供需关系的变化，预判未来发展趋势。
最新发布的IBI显示，第三季度IBI活动指数录得53，这是一个重要的信号，表明物流地产需求正迎来一个转折点。该指数高于50表明市场活动扩张，低于50则表明市场活动收缩。第三季度IBI活动指数的回升，预示着物流地产市场正逐渐走出低谷，步入复苏通道。
- 净吸纳量显著提升： 净吸纳量的显著提升，表明市场对新增物流空间的需求明显增加，企业扩张意愿增强。
- 新租赁签约活跃： 更多企业积极签署新的租赁协议，预示着未来业务增长的信心。
- 项目储备管道健康： 待开发物流地产项目数量充足，为市场提供了充足的供应保障。
贸易波动下的供应链重塑：挑战与机遇并存
全球贸易格局的演变，对物流地产市场产生了深远的影响。贸易摩擦、关税壁垒和地缘政治风险，导致供应链中断和成本上升，迫使企业重新审视其供应链战略。报告指出，由于贸易波动的影响，供应链活动在2025年初达到顶峰后有所回落。
Prologis全球研究主管Melinda McLaughlin指出，多种因素共同推动了物流地产需求的改善：
- 企业积极应对贸易挑战，加大对供应链的投资
- Prologis租赁业绩创纪录，大型企业和必需品行业表现突出
- 客户现有设施的利用率不断提高，接近85%
- 市场环境趋于有利，租金经过适度调整
"恰好够用"的库存策略：短期应对还是长期趋势？
报告还观察到，客户继续采用"恰好够用"的库存策略，维持较低的平均利用率。这意味着，任何消费端的意外增长都可能迅速传导至供应链，引发强烈的需求反应。
对于"恰好够用"库存策略是否会成为长期趋势，McLaughlin认为，这更多是一种周期性调整，而非结构性变化。当前，经济不确定性和高昂的持有成本促使企业谨慎管理库存。但随着经济周期转向扩张，企业可能会重建库存缓冲。
稳定市场下的机遇与挑战：空置率与供应量的博弈
报告预计，短期内物流地产空置率将维持在7%左右，反映出市场环境趋于稳定。与此同时，在建项目数量持续下降，新开工项目低于2017-2019年的平均水平。
Mclaughlin认为，近期交付的项目将逐步被市场消化，空置率有望保持稳定。但与此同时，在建项目数量的快速下降为未来的市场收紧埋下了伏笔。
结论：积极信号与谨慎乐观——物流地产市场的未来展望
Prologis IBI指标显示，物流地产需求正迎来一个积极的转折点。尽管面临贸易波动和经济不确定性等挑战，但企业对物流设施的需求依然强劲。随着市场环境的改善和新增供应的减少，物流地产市场有望在未来迎来新的增长机遇。
关键要点总结：
- Prologis IBI指标显示，第三季度物流地产需求迎来转折点
- 净吸纳量、新租赁签约和项目储备管道均有所改善
- 大型企业和必需品行业引领增长
- "恰好够用"的库存策略反映了企业对不确定性的应对
- 预计短期内空置率将保持稳定，但长期来看，市场可能收紧
物流地产市场正经历着深刻的变革。智能化和自动化、可持续发展、多元化服务和区域差异化将成为未来发展的重要趋势。企业需要密切关注市场动态，灵活调整战略，积极拥抱新技术，才能在激烈的竞争中脱颖而出，实现可持续发展。