在寸土寸金的美国工业地产市场，一股变革性的浪潮正在席卷而来。根据达拉斯工业房地产公司CBRE近日发布的一份重磅报告，第三方物流（3PL）服务提供商已异军突起，成为大型工业地产租赁市场中当之无愧的领头羊。这份报告揭示了一个引人注目的趋势：越来越多的企业选择将仓储和供应链业务外包，这直接推动了3PL需求的激增，并深刻地改变了美国工业地产市场的格局。
3PL租赁面积大幅领先，占据市场主导地位
CBRE的报告显示，2025年上半年，美国排名前100的大型工业地产租赁交易中，3PL企业占据了38席，总租赁面积高达2890万平方英尺（MSF），遥遥领先于其他类型的租户。这一数字不仅远超去年同期的28席，更充分展现了3PL企业在工业地产租赁市场的强大实力和迅猛发展势头。
相比之下，传统零售和批发租户仅签署了28份租赁协议，租赁面积为2140万平方英尺。虽然零售和批发企业仍然占据一定的市场份额，但与去年同期相比，其领先地位已不复存在。这意味着，在激烈的市场竞争中，3PL企业已经成功超越了传统零售和批发企业，成为工业地产租赁市场的新霸主。
更令人惊讶的是，电商企业的租赁活动出现了大幅萎缩。今年上半年，电商租赁数量仅为7份，租赁面积仅为470万平方英尺。与去年同期的31份租赁协议、1320万平方英尺的租赁面积相比，电商租赁活动可谓断崖式下跌。CBRE认为，电商企业在经历了前期的快速扩张后，正在重新评估其运营模式，并对未来的发展战略进行调整。
巨型仓库租赁降温，市场趋于理性
报告还指出，超过100万平方英尺的巨型仓库租赁市场也出现了降温迹象。2025年上半年，巨型仓库租赁数量为13份，总租赁面积为1550万平方英尺，仅为去年同期31份租赁协议、3450万平方英尺租赁面积的一半左右。这一数据表明，在经历了前几年的高速增长后，巨型仓库租赁市场正在逐渐回归理性。
CBRE分析认为，巨型仓库租赁市场降温的主要原因是租户变得更加谨慎，扩张意愿有所降低。在经济形势不明朗、市场竞争日益激烈的背景下，企业更加注重风险控制和成本效益，对大规模扩张持谨慎态度。此外，2025年租金上涨也促使工业企业在租赁决策上更加保守，更加注重精打细算，力求以更低的成本获得更大的收益。
热门租赁区域：南加州Inland Empire领跑，PA I-78/I-81走廊紧随其后
从区域来看，南加州的Inland Empire地区是2025年上半年工业地产租赁最活跃的区域，共签署了14份租赁协议，总租赁面积为980万平方英尺。Inland Empire地区凭借其优越的地理位置、完善的交通网络和充足的劳动力资源，吸引了大量的3PL企业和电商企业在此设立仓库和配送中心，成为美国西海岸重要的物流枢纽。
紧随其后的是PA I-78/I-81走廊，签署了9份租赁协议，租赁面积为630万平方英尺。PA I-78/I-81走廊位于美国东北部，连接了纽约、费城等重要城市，是美国东海岸重要的物流通道。该地区拥有发达的公路和铁路网络，能够快速便捷地将货物运送到美国东部各地，因此也吸引了大量的3PL企业在此落户。
达拉斯-沃斯堡地区位居第三，签署了7份租赁协议，租赁面积为580万平方英尺。达拉斯-沃斯堡地区是美国南部重要的经济中心和物流枢纽，拥有完善的交通基础设施和优越的商业环境。近年来，随着达拉斯-沃斯堡地区经济的快速发展，越来越多的企业选择在此设立仓库和配送中心，推动了当地工业地产市场的繁荣。
专家解读：3PL需求持续增长，市场前景广阔
CBRE全球工业和零售研究副总裁James Breeze表示，随着零售商和批发商越来越多地将分销业务外包，3PL对工业地产的需求将持续增长。他认为，3PL市场的快速发展是经济发展和社会进步的必然趋势。
"零售商和批发商正在加大外包力度，以降低资本投资成本，为季节性库存流动提供更大的灵活性，更容易地在特定市场扩张或收缩，并将业务投资重点放在核心竞争力上，而不是产品分销上，"Breeze解释道。他指出，对于零售商和批发商来说，将分销业务外包给专业的3PL企业，可以有效地降低运营成本，提高运营效率，从而在激烈的市场竞争中获得更大的优势。
当被问及这是否可以被视为一种长期趋势，并在未来一年内继续上升时，Breeze表示，CBRE预计3PL的市场份额将在未来几个季度继续扩大。他指出，产品分销正变得越来越专业化，更加注重技术，外包给专门从事分销的公司更有意义，也能在经济和供应链不确定时期为公司提供更多保障。他强调，在当今快速变化的商业环境中，专业化和技术化是企业发展的关键，而3PL企业正是凭借其专业的技术和丰富的经验，为客户提供高效、可靠的分销服务。
巨型仓库租赁或将回暖，3PL企业成主要推动力
展望未来，Breeze认为，随着越来越多的3PL企业被要求处理分销业务，它们的租赁面积将会增加。"我们可能会看到超过100万平方英尺的租赁交易增加——仅6月份就占了13份此类租赁交易中的6份，"他说。"超过100万平方英尺的租赁交易增加将更多地集中在3PL企业，而不是传统的零售商和批发商。"他预测，随着3PL市场的不断发展壮大，巨型仓库租赁市场也将迎来新的增长点。
电商需求与3PL增长息息相关，外包成为新常态
对于电商活动的下滑，Breeze解释说，电商需求的下降与3PL租赁的增加密切相关，因为越来越多的专业分销业务外包给了拥有基础设施和专业知识来处理电商分销的公司。换句话说，电商企业并非不再需要仓库，而是将这部分需求转移到了3PL企业手中。他认为，这种外包模式已经成为电商行业的新常态，越来越多的电商企业选择将仓储和配送业务外包给专业的3PL企业，以降低运营成本，提高运营效率，并专注于核心业务的发展。
关键数据和区域总结
| 租赁类型 | 租赁协议数量 | 租赁面积（万平方英尺） |
|---|---|---|
| 3PL租赁 | 38 | 2890 |
| 零售和批发租赁 | 28 | 2140 |
| 电商租赁 | 7 | 470 |
| 巨型仓库租赁 | 13 | 1550 |
热门租赁区域： 南加州Inland Empire，PA I-78/I-81走廊，达拉斯-沃斯堡地区
总结：3PL市场前景广阔，把握机遇正当时
CBRE的报告清晰地描绘了美国工业地产市场的新格局。3PL企业凭借其专业化和灵活性，正在成为工业地产租赁市场的主导力量。零售和电商企业的外包趋势，以及对供应链韧性的日益重视，都将进一步推动3PL需求的增长。虽然巨型仓库租赁市场短期内有所降温，但随着3PL企业的扩张，未来有望迎来新的增长点。对于工业地产投资者和运营商来说，密切关注3PL市场的发展趋势，将有助于把握未来的投资机遇。
在3PL市场蓬勃发展的背景下，投资者和运营商可以通过以下方式来把握机遇：加大对3PL市场的投资力度；提供满足3PL企业需求的定制化服务；加强与3PL企业的合作。
进一步分析：3PL崛起背后的深层原因
除了报告中提到的因素外，3PL行业的崛起还受到以下几个更深层因素的驱动：全球化和供应链复杂性；技术创新和数字化转型；消费者需求的变化；环保意识的增强。
对不同行业的影响：机遇与挑战并存
3PL行业的崛起对不同的行业产生了不同的影响：零售业、电商行业、制造业和工业地产行业都从中获益，而传统物流企业和自建物流体系的企业则面临挑战。
未来展望：3PL市场将迎来更加辉煌的未来
展望未来，3PL市场将迎来更加辉煌的未来。随着全球经济的持续发展，消费者需求的不断变化，技术创新的不断涌现，3PL市场将继续保持高速增长。3PL企业将不断创新服务模式，提高服务质量，为客户提供更优质、更高效、更可靠的物流服务。同时，3PL企业也将面临着更多的挑战，如市场竞争的加剧，技术更新的加速，客户需求的个性化等。只有不断适应市场变化，积极拥抱新技术，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得未来。