想象一下，一片曾经喧嚣的工业园区，物流卡车川流不息，电商仓库灯火通明。然而，如今，昔日的繁忙景象似乎褪去了些许光彩，取而代之的是第三方物流（3PL）企业如火如荼的扩张，一栋栋崭新的仓库拔地而起，宣告着一个新时代的到来。这并非科幻小说中的场景，而是正在美国工业地产租赁市场真实上演的剧变。
CBRE（世邦魏理仕）最新发布的报告，犹如一记重磅炸弹，在业界引发了广泛关注。报告揭示，3PL 服务商正以惊人的速度抢占市场份额，一跃成为工业地产租赁市场的领头羊。曾经风光无限的电商巨头，如今却黯然失色，租赁需求大幅萎缩。这一戏剧性的转变，究竟预示着什么？又将对未来的工业地产市场产生怎样的深远影响？
3PL 崛起：租赁市场的新霸主加冕
在过去的几年里，电商的蓬勃发展，无疑是工业地产市场最强劲的驱动力。然而，随着市场环境的变化，3PL 行业异军突起，正在改写着市场的格局。达拉斯工业地产公司 CBRE 近日发布的报告，清晰地印证了这一趋势。
报告指出，2025 年上半年，第三方物流（3PL）服务提供商在大型工业地产租赁市场表现抢眼，租赁数量显著增长。越来越多的企业选择将仓储和供应链运营外包，是推动 3PL 需求增长的关键因素。这种外包趋势，并非一时兴起，而是企业在追求效率、降低成本、优化资源配置等多重因素驱动下的必然选择。
数据显示，2025 年上半年，3PL 企业共签署了 38 份大型租赁协议，总面积达 2890 万平方英尺（MSF），远超去年同期的 28 份协议。这一数据充分表明，3PL 行业正在迅速扩张，成为工业地产租赁市场的重要驱动力。与去年同期相比，3PL 企业的租赁面积增长显著，充分体现了其强劲的发展势头。
3PL 企业的崛起，不仅仅体现在租赁面积的增长上，更体现在其在整个工业地产市场中的话语权和影响力。它们正在成为开发商、投资者、甚至政府部门都无法忽视的重要力量。
零售业退居次席，电商需求断崖式下跌
与 3PL 的强劲表现形成鲜明对比的是，传统零售和批发业的租赁需求有所下降。去年同期占据榜首的零售和批发企业，今年上半年仅签署了 28 份租赁协议，总面积为 2140 万平方英尺。虽然零售和批发业仍然是工业地产市场的重要组成部分，但其增长速度明显放缓，甚至出现了下降的趋势。
而电商行业的租赁需求则出现了断崖式下跌，仅签署了 7 份协议，总面积为 470 万平方英尺，远低于去年同期的 31 份协议和 1320 万平方英尺。这一数据令人震惊，也引发了人们对电商行业未来发展前景的担忧。
曾经被视为工业地产市场"香饽饽"的电商企业，为何会出现如此大幅度的需求萎缩？CBRE 观察到，许多电商企业在经历了"高速增长期"后，正在重新评估其运营模式，导致租赁需求大幅下降。这意味着，电商企业正在从粗放式扩张转向精细化运营，更加注重效率和盈利能力。
电商需求的下降，并非意味着电商行业的衰落。相反，这可能预示着电商行业正在走向成熟，更加注重可持续发展。电商企业不再盲目追求规模扩张，而是更加注重优化供应链、提升用户体验、降低运营成本。
大型仓库租赁降温，企业趋于谨慎
CBRE 将面积超过 100 万平方英尺的仓库定义为"超大型仓库"。报告显示，2025 年上半年，超大型仓库租赁市场表现平淡，仅签署了 13 份租赁协议，总面积为 1550 万平方英尺，远低于去年同期的 31 份协议和 3450 万平方英尺。这一数据表明，企业在租赁决策上更加谨慎，扩张意愿有所降低。
企业为何对超大型仓库的租赁变得谨慎？CBRE 认为，企业在租赁决策上更加谨慎，扩张意愿有所降低，是导致超大型仓库租赁降温的主要原因。此外，2025 年租金上涨也促使企业在租赁面积上更加保守。
在高通胀、高利率、经济下行等多重因素的影响下，企业对未来的经济形势持谨慎态度。它们不再像过去那样激进扩张，而是更加注重风险控制和成本管理。
此外，租金上涨也是导致超大型仓库租赁降温的重要原因。随着工业地产市场的供不应求，租金水平持续上涨，增加了企业的运营成本。为了降低成本，企业可能会选择租赁面积较小的仓库，或者通过优化供应链来减少对仓库的需求。
南加州内陆帝国领跑，东部走廊紧随其后
从区域分布来看，南加州的内陆帝国是 2025 年上半年工业地产租赁市场最活跃的地区，共签署了 14 份租赁协议，总面积达 980 万平方英尺。宾夕法尼亚州的 I-78/I-81 走廊紧随其后，签署了 9 份租赁协议，总面积为 630 万平方英尺。达拉斯-沃斯堡地区位居第三，签署了 7 份租赁协议，总面积为 580 万平方英尺。
这些地区的活跃表现，反映了美国物流和供应链网络的重要节点地位。南加州的内陆帝国，地处美国西海岸，是连接亚洲和美洲的重要门户，拥有发达的港口和交通网络。宾夕法尼亚州的 I-78/I-81 走廊，则位于美国东部，是连接东北部和中西部的重要枢纽。达拉斯-沃斯堡地区，地处美国中部，是连接东西海岸和南北方的重要节点。
这些地区的物流优势，吸引了大量的 3PL 企业和电商企业在此设立仓库和配送中心。随着 3PL 行业的崛起，这些地区的工业地产市场也将迎来新的发展机遇。
专家解读：外包趋势加速 3PL 扩张
CBRE 全球工业和零售研究副总裁 James Breeze 表示，零售商和批发商越来越多地将分销业务外包，是推动 3PL 工业地产需求持续增长的主要原因。"零售商和批发商通过外包可以降低资本投资成本，提高季节性库存流动的灵活性，更轻松地在特定市场扩张或收缩，并将业务投资集中在核心竞争力上，而不是产品分销，"Breeze 解释道。
Breeze 的观点，深刻地揭示了 3PL 行业崛起背后的逻辑。在竞争日益激烈的市场环境下，企业需要不断提升效率、降低成本、优化资源配置，才能在市场中立于不败之地。将分销业务外包给专业的 3PL 企业，无疑是实现这些目标的重要途径。
通过外包，零售商和批发商可以专注于自身的核心业务，例如产品研发、品牌建设、市场营销等。而将仓储、运输、配送等环节交给 3PL 企业，可以降低资本投资成本，提高运营效率，并获得更专业的服务。
此外，外包还可以提高企业应对市场变化的能力。3PL 企业拥有丰富的经验和专业的团队，可以根据市场需求的变化，灵活调整供应链，确保产品能够及时送达消费者手中。
当被问及这是否会成为一种长期趋势，并在未来一年继续增长时，Breeze 表示，CBRE 预计 3PL 的市场份额将在未来几个季度继续上升。他指出，产品分销正变得越来越专业化，对技术的要求也越来越高，因此外包给专门从事分销的公司更具优势。此外，外包还可以帮助企业在经济和供应链不确定时期更好地应对风险。
Breeze 的预测，为 3PL 行业的未来发展描绘了一幅美好的蓝图。随着市场竞争的加剧和消费者需求的不断变化，越来越多的企业将会选择将分销业务外包给 3PL 企业。这将进一步推动 3PL 行业的扩张，并使其在工业地产市场中占据更加重要的地位。
超大型仓库租赁或将回暖，3PL 成主力军
展望未来，Breeze 认为，随着越来越多的企业选择将分销业务外包给 3PL，3PL 的业务规模也将不断扩大，对超大型仓库的需求也将随之增加。"我们可能会看到百万平方英尺以上的大型租赁交易增加——仅 6 月份就占了上半年 13 份百万平方英尺以上租赁交易中的 6 份，"他说。"超大型租赁交易的增长将更多地集中在 3PL 企业，而不是传统的零售商和批发商。"
Breeze 的观点，为超大型仓库的未来发展带来了希望。虽然短期内超大型仓库的租赁市场表现平淡，但随着 3PL 行业的崛起，其需求将会逐渐回暖。
3PL 企业需要超大型仓库来满足其日益增长的业务需求。它们需要更大的空间来存储更多的货物，并提高运营效率。因此，超大型仓库将成为 3PL 企业扩张的重要支撑。
电商需求下降与 3PL 崛起息息相关
对于电商租赁需求的下降，Breeze 解释说，这与 3PL 租赁的增长密切相关。随着电商分销变得更加专业化，越来越多的企业选择将业务外包给拥有基础设施和专业知识的 3PL 公司来处理电商分销。换言之，电商企业将原本自己承担的物流和仓储业务转移给了 3PL，从而减少了自身对工业地产的需求。
Breeze 的解释，揭示了电商需求下降的真相。电商企业并非不再需要仓库，而是将仓库的需求转移给了 3PL 企业。这是一种更加高效、更加专业的运营模式。
通过将物流和仓储业务外包给 3PL 企业，电商企业可以专注于自身的核心业务，例如产品研发、品牌建设、市场营销等。而将物流和仓储交给 3PL 企业，可以降低运营成本，提高效率，并获得更专业的服务。
结论：3PL 驱动工业地产市场变革
CBRE 的报告清晰地揭示了美国工业地产租赁市场正在发生的深刻变革。3PL 企业正逐渐取代传统零售商和电商企业，成为市场的主导力量。这一趋势的背后，是企业对供应链效率和灵活性的更高要求，以及对专业化分销服务的日益依赖。
随着 3PL 行业的持续发展壮大，其对工业地产市场的影响也将越来越深远。未来的工业地产市场，将更加注重满足 3PL 企业的特定需求，例如更高的自动化水平、更灵活的空间布局以及更完善的物流配套设施。
对于工业地产开发商和投资者而言，密切关注 3PL 行业的发展动态，并及时调整投资策略，将是把握市场机遇的关键。他们需要了解 3PL 企业的需求，并提供符合其需求的工业地产产品和服务。
同时，传统零售商和电商企业也应积极拥抱外包趋势，与专业的 3PL 企业建立战略合作关系，以提升供应链效率和竞争力，在激烈的市场竞争中立于不败之地。他们需要认识到，3PL 并非竞争对手，而是合作伙伴。通过与 3PL 企业合作，可以实现共赢，共同发展。