美国工业地产市场在2020年及2021年初展现出惊人的韧性，即便在全球疫情的冲击下，依然保持了强劲的增长势头。这一现象由多种因素共同作用，其中最关键驱动力当属电子商务的蓬勃发展。消费者在线购物习惯的养成，持续推动着工业地产市场需求增长，租金屡创新高，空置率持续下降。
市场整体表现：稳健增长，供不应求
2021年第一季度，美国工业地产市场延续了2020年的火热态势。专业机构发布的报告指出，美国工业市场"没有放缓的迹象"，表现为租金持续上涨、在建项目数量庞大、空置率低以及连续44个季度的正净吸纳量。
- 净吸纳量： 2021年第一季度高达9930万平方英尺，为历史第三高数据。在电商销售额大幅增长背景下，货运公司正加速租赁空间以满足仓储和配送需求。
- 租金： 平均要价租金上涨至每平方英尺8.44美元，环比上涨2.2%，同比上涨7.1%。
- 空置率： 整体可利用率上升至7.0%，仍处于2019年一季度以来的最低水平。
- 在建项目： 在建面积达3.76亿平方英尺，创下历史新高。
关键数据解读：挑战与机遇并存
市场还呈现出以下特征：
- 竣工量下降： 2021年第一季度环比大幅下降32.4%，仅为5820万平方英尺。天气延误、建筑成本上升以及原材料短缺是主要原因。
- 预租比例高： 在建项目中47%已被预租，反映出强劲的市场需求。
"电商无疑是过去十年来的需求驱动因素，但2020年的大幅增长促使许多公司在疫情初期就采取行动，以确保能够满足消费者的需求。"业内人士表示，"这让我们相信，在这个创纪录的周期中还有更多的发展空间。"
电商对工业地产市场的影响
电子商务的快速发展是推动美国工业地产市场增长的最重要因素：
- 仓储需求： 电商企业需要大量空间存储商品以快速响应订单。
- 配送需求： 为缩短配送时间，需在靠近消费者的地方建立配送中心。
- 供应链优化： 在关键节点建立仓储和配送中心的需求增加。
细分市场分析
从细分市场看：
- 第三方物流（3PL）： 在一季度交易量中占比最高，达29.1%。
- 通用零售和批发： 占比约26.7%，部分代表混合电商配送。
- B2C电商： 占比约17.4%，货物仅运往家庭。
市场挑战与机遇
挑战： 土地供应有限、劳动力成本上升、环境法规趋严等。
机遇： 电商持续增长、供应链优化需求、城市化进程加速、技术创新等。
未来展望
展望未来，美国工业地产市场有望继续保持增长势头。电子商务发展、供应链优化、城市化进程和技术创新将继续推动需求。尽管面临挑战，市场仍充满机遇，为投资者带来可观回报。
术语解释
- 净吸纳量： 一定时期内租赁或购买的工业地产面积减去退租或出售的面积。
- 空置率： 未被租赁或使用的工业地产面积占总面积的比例。
- 第三方物流（3PL）： 为其他公司提供物流服务的企业。