在工业地产市场波动的背景下，美国的物流韧性显得尤其突出。根据芝加哥库什曼与韦克菲尔德(Cushman & Wakefield)近期发布的《2023年第二季度美国工业市场报告》，美国工业地产市场在第二季度的活动表现出稳健性，预计净吸收量达到2990万平方英尺(约278万平方米)，几乎与第一季度的3030万平方英尺持平。
报告指出，第二季度的表现超出预期，主要受到"新建物流产品"的推动。这类2023年后建成的新型仓库贡献了超过5000万平方英尺的吸收量，且对高品质建筑的需求仍然强劲。
区域表现分化明显
然而，并非所有区域都受到积极影响。一些市场面临着整合与裁员率高于需求水平的挑战，尤其是西部地区，第二季度净吸收为负230万平方英尺，其中内陆帝国与洛杉矶分别下滑180万平方英尺和110万平方英尺。
关键数据解读
- 截至目前，新租赁活动达到近3.09亿平方英尺，年同比增长0.3%，但较2019年疫情前同期下降了5.0%；
- 第二季度新租赁活动约为1.57亿平方英尺，较第一季度上升3.4%，但同比下降1.0%，包括七个主要市场吸收超过500万平方英尺；
- 第二季度的新供给达到7150万平方英尺，环比下降4.2%，同比下降44.6%，南部和西部地区占总量的68%，较2023年第三季度的高峰下降了59%；
- 定制交付量上涨至30.4%，2024年同期为16.8%，而投机型供应比例从66%降至62.3%，这是自2020年第二季度以来的最低水平；
- 全国工业空置率略微上升0.1%，达到7.1%，小型仓库(不足10万平方英尺)的空置率为4.4%，年度上涨了0.8%；
- 平均租金为每平方英尺10.12美元，环比上涨0.9%，同比上涨2.6%，小型仓库设施的租金为每平方英尺13.51美元，高出大型仓库31%。
专家观点
库什曼与韦克菲尔德美洲物流与工业研究主管杰森·普赖斯(Jason Price)表示："第二季度需求的提升部分归功于一些创纪录高关税的减轻，以及与其他国家达成的关税交易的暗示。这为市场带来了一定的清晰度，使一些企业用户具备了交易的信心。"
"此外，许多市场的租金正在回落，令租户能够锁定比一年前更有利的交易。另一方面，新的供应量下降，使得市场相较于一年前的1亿平方英尺新交付(其中大约80%为投机型)，变得更为稳定。"
当被问及7.1%的空置率是否偏高时，普赖斯指出，这一水平与疫情前15年的平均值相符，因此尽管处于高位，但仍算是适度健康的，尤其是空置率的上升主要是来自新建的投机性供应，而非所有子租赁或直接市场空间。
对于未来新供给是否将继续高于新吸收，普赖斯表示，库什曼与韦克菲尔德预计这种趋势将在2025年及2026年的大部分时间内持续，而到2027年，预计年吸收量将超过新供应。