电商繁荣背后的供应链挑战：物流地产需求井喷
电商平台促销活动如火如荼，消费者指尖轻点，商品瞬间售罄。然而，仓库空空如也，补货速度远赶不上销售速度，最终导致订单延误，客户流失。这并非危言耸听，而是当下许多企业面临的真实困境。疫情加速了供应链脆弱性的暴露，企业纷纷寻求增强供应链韧性的方法，这直接推动了物流地产需求的爆发式增长。普洛斯（Prologis）首席财务官汤姆·奥林格在其第四季度财报电话会议上明确指出，企业补库存的需求是物流地产需求强劲增长的关键驱动力。
库存告急：补库存需求释放巨量市场空间
奥林格强调，目前美国企业的库存销售比远低于疫情前水平，降幅超过10%。这意味着，企业不仅需要弥补这10%的缺口，更需要建立额外的安全库存，至少再增加10%甚至更多。这一双重需求叠加，预示着仅在美国市场，就可能产生高达8亿平方英尺以上的潜在物流地产需求。这一预测基于对市场现状的深刻洞察。
多重因素驱动需求上扬
除了补库存需求，电商订单的增长以及整体消费和人口的增长也进一步推高了物流地产的需求。奥林格认为，企业正在重新调整其供应链布局，以适应电商业务的快速发展，而不断增长的消费需求也需要更多的仓储空间来支撑。这些因素共同作用，使得物流地产市场呈现出供不应求的局面。
市场供需失衡加剧
普洛斯预计，今年美国和国际市场的物流地产空置率将继续维持在历史低位。这一预测与高纬环球的数据相呼应。数据显示，美国工业地产空置率在第四季度首次跌破4%。高纬环球美洲物流和工业研究主管卡罗琳·萨尔泽指出，目前市场需求超出供应近50%。
萨尔泽进一步解释说，尽管开发商正在不断刷新建设记录，但由于疫情相关的各种问题，特别是仓储和电商设施的交付延误，新增供应仍然无法满足市场需求。她预计，在新增供应能够以与需求增长相匹配的速度交付之前，租户将继续面临寻找合适空间的难题。
电商企业竞争加剧
值得注意的是，市场上还涌现出许多新的租户，尤其是在电商领域。亚马逊仍然是普洛斯的最大客户，其租赁面积是第二大客户乔达的两倍以上。然而，普洛斯的租户结构正在日益多元化。去年，普洛斯与265家电商客户签订了357份新租赁协议，奥林格称之为"历史最高水平"。
租金持续攀升
在供应紧张的背景下，租金自然水涨船高。萨尔泽表示，上季度物流地产租金达到了每平方英尺7.39美元的历史新高，而2020年第四季度的租金为6.75美元。尽管租金上涨，但奥林格认为，由于企业供应链中其他环节的成本也在不断上升，相比之下，租金成本的敏感度相对较低。
需求激增的深层原因
为了更全面地理解物流地产需求激增的现象，需要深入剖析其背后的深层原因：
- 全球供应链重塑： 疫情促使企业重新评估其供应链战略，采取"近岸外包"或"回岸外包"策略，导致对国内物流地产需求增加。
- 电商渗透率提升： 疫情加速了电商渗透率的提升，电商企业需要建立庞大的仓储和配送网络。
- 消费升级： 消费者对商品品质和个性化需求提高，企业需要更多仓储空间存储种类繁多的商品。
- 技术创新： 物流技术创新提高了效率，但也需要更多空间来部署和运行。
市场将持续繁荣
综合来看，物流地产需求激增是多种因素共同作用的结果，这些因素在短期内不会消失。因此，可以预见的是，物流地产市场在未来一段时间内将继续保持繁荣。企业在选择物流地产时，需要综合考虑地理位置、交通便利性、设施设备、租金成本等因素。
关键数据指标
以下是一些关键数据指标：
- 空置率： 美国物流地产空置率已降至历史低位
- 租金增长率： 近年来持续上涨
- 新增供应量： 仍无法满足市场需求
- 投资回报率： 持续上升
企业应对策略
面对物流地产市场的机遇与挑战，企业可采取以下策略：
- 提前规划，锁定优质资源
- 优化供应链，提高效率
- 灵活租赁，降低风险
- 多元选址，分散布局
- 加强合作，共享资源