在全球贸易局势复杂多变的大背景下，物流地产市场正经历着关键的转折。根据全球领先的物流地产公司 Prologis 最新发布的工业商业指数 (IBI)，多项关键指标显示，市场信心正在逐步恢复，企业正积极调整战略以应对挑战，并抓住新的增长机遇。
Prologis 的 IBI 指数是衡量客户仓储活动情绪的重要指标。三季度，该指数录得 53，表明市场正在走出低谷。这一积极的转变主要得益于净吸纳量、新租赁签约量以及项目储备量的全面提升，这些指标均优于 2024 年的平均水平。
尽管 IBI 指数也显示，由于贸易波动的影响，供应链活动在 2025 年初达到顶峰后有所回落，但整体复苏的态势并非线性，而是由大型企业和电商巨头引领，预计随后将带动其他行业。
企业战略重塑：穿透迷雾，拥抱增长
面对贸易不确定性的挑战，企业并未止步不前，而是积极采取行动，努力穿透迷雾，寻求新的增长点。Prologis 全球研究主管 Melinda McLaughlin 指出，市场活动的升温源于多重因素的叠加，其中企业战略的重塑是关键驱动力之一。
尽管外部环境充满挑战，但企业的业务增长并未停滞，对供应链进行结构性投资的需求依然强劲。Prologis 在三季度签署了创纪录的租赁协议，以及更多的定制化建设项目协议，其中大型客户和关键行业（如食品饮料、电商和医疗保健）表现尤为突出。这表明，这些行业的企业正在积极扩大其物流布局，以满足不断增长的市场需求。
"企业正在积极适应新的市场环境，并采取更加灵活和高效的供应链策略，"McLaughlin 表示。"他们认识到，强大的物流基础设施是实现业务增长和保持竞争力的关键。"
运营效率提升：效率至上，利用率攀升
除了战略重塑，企业还在不断优化其运营效率，以应对市场挑战。Prologis 观察到，客户在其现有仓储空间内的利用率持续攀升，三季度平均利用率达到 84%，并在 10 月份逼近 85%。这意味着，企业正在更好地利用现有资源，提高运营效率，从而释放更多的增长潜力。
随着库存逐渐消化，客户也在积极填补额外的仓储容量，这进一步印证了市场运营状况的改善。
"企业正在更加注重精益运营，力求在满足市场需求的同时，最大限度地降低库存成本，"McLaughlin 解释道。"通过优化仓储布局、采用先进的技术和流程，企业可以显著提高运营效率，并降低物流成本。"
市场机遇显现：把握窗口期，优化布局
市场环境的变化也为企业提供了难得的机遇。租金经过适度调整，新交付的仓储空间数量减少，这使得企业能够以更有利的价格和条款获得优质的物流设施。 McLaughlin 强调，在市场供应相对宽松的情况下，企业应抓住机会，积极行动。
"现在是企业优化其物流布局的绝佳时机，"McLaughlin 表示。"通过抓住市场机遇，企业可以获得更具竞争力的租金和更灵活的租赁条款，从而降低运营成本，并提高盈利能力。"
"恰到好处"的库存策略：精益运营成主流
值得注意的是，客户正在持续采用"恰到好处"的库存策略，维持较低的平均利用率，这与传统认知中扩张性策略有所不同。这意味着，企业更加注重精益运营，力求在满足市场需求的同时，最大限度地降低库存成本。 McLaughlin 认为，任何消费端的意外增长都可能引发供应链的快速响应，从而进一步刺激物流地产的需求。
"'恰到好处'的库存策略是企业应对市场不确定性的有效方式，"McLaughlin 解释道。"通过精确控制库存水平，企业可以避免过度库存带来的成本压力，并提高资金利用率。"
周期性调整还是长期趋势？库存策略的未来
那么，这种"恰到好处"的库存策略是否会成为一种长期的趋势？ McLaughlin 认为，这更多的是一种周期性的调整，而非结构性的转变。她解释说，当前经济形势的不确定性以及高昂的持有成本，促使企业谨慎管理库存。但随着经济周期转向扩张，企业预计将重建库存缓冲，尤其是在供应链持续面临中断的情况下，维持一定的库存水平显得尤为重要。
"随着经济复苏，企业将逐渐增加库存水平，以应对潜在的供应链中断和满足不断增长的市场需求，"McLaughlin 预测道。"因此，我们预计'恰到好处'的库存策略将逐渐被更具弹性的库存管理策略所取代。"
供需动态：市场趋于稳定，供应趋紧
展望未来，报告预测，短期内空置率将维持在 7% 左右，反映出市场环境的逐步稳定。与此同时，在建项目数量持续萎缩，新开工项目低于 2017-2019 年的平均水平。 McLaughlin 指出，随着近期交付的仓储空间逐渐被市场消化，空置率有望保持稳定。但与此同时，在建项目数量的快速下降，预示着市场供应将趋于紧张。
她强调，新开工项目远低于疫情前的水平，投机性建设也大幅放缓，这为市场在消化现有供应后再次收紧奠定了基础，尤其是在现代化、地理位置优越的设施方面。随着替代成本的持续高企，一旦需求回升，新空间变得稀缺，租金增长可能会再次加速。
"市场供需关系正在发生微妙的变化，"McLaughlin 解释道。"随着需求回升和供应趋紧，我们预计租金增长将再次加速，尤其是在优质物流设施方面。"
结论：蓄势待发，迎接新一轮增长
综上所述，尽管面临贸易不确定性的挑战，物流地产市场正在迎来一个转折点。企业正在积极调整战略，优化运营效率，把握市场机遇。随着供应趋紧，需求回升，物流地产市场有望在未来迎来新一轮的增长。对于投资者和企业而言，密切关注市场动态，把握机遇，将是赢得未来的关键。
"物流地产市场具有巨大的发展潜力，"McLaughlin 总结道。"随着全球经济的持续发展和电子商务的蓬勃发展，物流地产的需求将继续增长。对于投资者和企业而言，现在是抓住机遇，积极布局物流地产市场的最佳时机。"
关于 Prologis
Prologis, Inc. 是一家全球领先的物流地产公司，专注于高增长、高壁垒市场的物流设施租赁。截至 2023 年 9 月 30 日，Prologis 在全球拥有并管理约 12 亿平方英尺的物流空间，为 6,700 多家客户提供服务。
前瞻性声明
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