最新市场数据显示，美国工业地产可用率已降至7.0%，创下自2000年以来的最低记录。根据全球房地产咨询机构CBRE发布的报告，这已是该指标连续第34个季度下降，形成自1988年有记录以来最长的下降周期。
市场供需现状分析
CBRE采用的"工业地产可用性指数"不仅包含空置空间，还涵盖已被占用但正在寻求新租户的空间。第四季度数据显示，全美有38个市场的工业地产可用率下降，20个市场上升，6个市场保持稳定。
报告指出，新建仓库的需求量超出新增供应量近600万平方英尺。在CBRE追踪的55个美国市场中，净吸纳量达6300万平方英尺，远超约5700万平方英尺的竣工量。尽管季度数据存在波动，但2018年全年需求超过供应2900万平方英尺的态势表明，长期供需失衡趋势仍在延续。
核心驱动因素
- 电子商务扩张： 在线零售的快速增长显著提升了对仓储和配送中心的需求，特别是支持"最后一公里"配送的设施；
- 供应链优化： 企业为提升效率建立的密集配送网络，要求仓库位置更接近终端消费者；
- 制造业回流： 部分企业将生产线迁回美国，增加了对工业厂房的需求；
- 土地供应限制： 主要物流枢纽区域可供开发用地日趋紧张；
- 建筑成本上涨： 原材料和劳动力成本上升延缓了新项目开发进度。
区域差异与市场反应
不同区域呈现显著分化特征，经济发展活跃、人口持续流入的地区需求尤为旺盛。CBRE全球首席经济学家Richard Barkham指出，当前7%的可用率"超出预期"，并对2019年下半年市场需求规模持乐观态度。
面对市场紧张状况，行业参与者采取差异化策略：业主方受益于租金上涨和低空置率；租户需提前规划空间需求并探索共享仓储等替代方案；开发商则需平衡土地获取难度与建设成本压力。
中长期发展趋势
CBRE分析认为，工业地产领域的基本面依然稳固，虽然随着供应逐步增加，可用率下降速度可能放缓，但在电子商务持续发展、供应链复杂度提升、可持续发展要求及技术应用深化等长期因素驱动下，市场仍具增长潜力。
专家建议市场参与者应着眼长期规划，关注"弹出式物流空间"等创新模式的发展，同时注意应对利率变化、贸易政策等宏观经济因素的影响。