当电商包裹的洪流逐渐平缓，当仓库不再是炙手可热的投资宠儿，工业地产的"黄金时代"是否真的要走向终结？德勤最新发布的预测报告，如同寒流般席卷美国仓储市场，预示着需求增速的显著放缓，甚至可能出现供过于求的局面。然而，世邦魏理仕（CBRE）却持不同观点，认为电商转型和贸易战带来的不确定性，将继续驱动市场需求。
德勤预警：仓储需求增速腰斩
德勤中心金融服务发布的报告为持续高歌猛进的美国仓储市场敲响了警钟。报告预测，2019年至2023年间，美国工业地产市场预计新增8.5亿平方英尺的需求。然而，需求增长率预计将降至0.9%左右，仅为2018年水平的一半。
德勤分析师认为，工业地产供应增速将在2019年至2020年间超过需求，预计新增供应量为5.1亿平方英尺，而新增需求量为4.21亿平方英尺。这意味着市场将面临供过于求的风险，可能导致租金下降、空置率上升等问题。
德勤咨询董事总经理兼房地产负责人约翰·德安杰洛表示，随着库存赶上需求，工业地产市场可能在近期和中期经历"需求降温"。他认为市场已经进入新阶段，需要重新评估投资策略。
CBRE持乐观态度：市场仍具韧性
世邦魏理仕美洲研究主管兼全球首席经济学家理查德·巴克汉姆表示："我不认为更多供应上线会影响需求。"CBRE预计市场在短期内不会放缓。
巴克汉姆指出，一些尚未充分发展电商业务的市场将继续创造需求，特别是食品杂货领域的转型带来了相当大的增长。CBRE的模型显示，2021年需求可能会略有下降，但这主要是由于宏观经济因素造成的。
巴克汉姆强调，即使出现衰退，其影响也不会像以往那样严重，这凸显了当前市场的韧性。他认为仓储市场已经变得更加多元化，不再仅仅依赖于电商。
多重因素影响市场走向
要准确判断仓储市场的未来走向，需要综合考虑以下关键因素：
- 电商渗透率： 在食品杂货等领域，线上消费的潜力尚未完全释放
- 供应链优化： 可能导致仓储需求的结构性变化，如城市配送中心需求增加
- 技术创新： 自动化、人工智能等技术应用将改变仓储运营模式
- 宏观经济环境： 经济衰退、贸易摩擦等因素可能直接影响仓储需求
- 政策因素： 政府对土地使用、环保等方面的政策影响市场供需
投资者策略建议
面对复杂多变的市场环境，投资者应保持谨慎乐观的态度：
- 关注电商渗透率较低地区的新兴市场机会
- 投资拥有先进技术和运营经验的智能化仓储企业
- 根据市场变化灵活调整投资策略
仓储市场正面临转型期。德勤的预测提醒投资者警惕市场增速放缓的风险，而CBRE的观点则指出电商转型和贸易战将继续驱动市场需求。投资者需深入了解市场动态，才能在竞争中抓住新的发展机遇。