经济迷雾中的灯塔：美国工业地产的崛起
在全球经济面临诸多不确定性的背景下，美国工业地产市场却展现出超乎寻常的韧性，成为经济复苏和增长的关键引擎。
JLL最新报告揭示市场现状
仲量联行(JLL)最新发布的《第三季度工业展望》报告显示，在电商和物流需求的强劲驱动下，美国工业地产租赁市场迎来快速增长，各项关键指标表现亮眼。
电商物流双轮驱动租赁需求
第三季度，美国工业地产租赁面积达1.14亿平方英尺。其中电商以1530万平方英尺的需求位居首位，物流与配送贡献1430万平方英尺。传统零售商、建材建筑设备、制造业及食品饮料行业分别贡献710万、990万、210万和610万平方英尺。
疫情加速电商渗透
疫情加速了电商渗透，自疫情爆发以来，电商租赁面积累计超7130万平方英尺，较2019年增长4510万平方英尺。预计电商租赁占比将保持在13.4%的高位，最后一公里配送需求将成为关键驱动力。
市场关键数据解读
• 新增供应创新高：第三季度9700万平方英尺新建项目投入市场
• 预租率大幅攀升：投机性项目预租率达34.7%
• 净吸纳量稳步增长：年内累计达1.65亿平方英尺
• 租金持续上涨：平均要价租金同比上涨4.2%
市场韧性与未来展望
尽管面临疫情不确定性，美国工业地产市场仍展现强大活力。居家办公普及进一步刺激电商发展，预计电商将成为2021年租赁需求主要驱动力。建材与建筑设备行业也将受益于家居改造需求。
专家解读行业趋势
JLL美洲工业研究总监表示，疫情初期未预料到电商会如此爆发。自3月份以来，电商租赁需求持续攀升，连续三个季度居各行业之首。同时家居改造需求也带动了建材行业发展。
驱动市场增长的关键因素
电商持续崛起、物流行业蓬勃发展、制造业回流、消费支出增长以及供应链重塑是推动美国工业地产市场增长的主要动力。
区域市场表现
内陆帝国、达拉斯-沃斯堡、宾夕法尼亚州东部和中部、新泽西州、芝加哥和休斯顿等核心市场表现突出，合计贡献7760万平方英尺净吸纳量。
投资策略建议
关注核心市场、投资优质资产、把握新兴趋势、与经验丰富开发商合作及充分尽职调查是抓住工业地产机遇的有效策略。
潜在挑战与风险
供应过剩、利率上升、经济衰退及地缘政治风险是需要关注的主要挑战。
未来发展趋势
展望未来，可持续发展、技术创新、灵活性需求、城市物流发展及多层仓库建设将成为塑造工业地产市场的重要趋势。
总体而言，美国工业地产市场在电商和物流驱动下展现出强劲韧性，尽管面临挑战，但前景依然光明。投资者和企业需密切关注市场动态，把握发展机遇。