在快速变化的市场环境中，什么因素能够让美国工业房地产市场持续保持稳定？根据芝加哥高纬环球（Cushman & Wakefield）最新发布的《2023年第二季度美国工业市场报告》，答案显而易见： 物流韧性 。
报告显示，美国工业房地产市场活动在第二季度保持稳定，净吸收面积达2990万平方英尺，与第一季度的3030万平方英尺几乎持平，超出业界预期。这一表现主要受益于新建物流设施的强劲需求。
新建仓储设施推动市场需求
报告指出，自2023年以来新建的仓储设施贡献了超过5000万平方英尺的吸收面积，表现出市场对高质量建筑物的持续需求。然而，结构性挑战依然存在：部分地区因企业合并与裁员加剧，导致需求低于供给，特别是西部地区的净吸收率表现不佳，达到负230万平方英尺。
具体来看，内陆帝国和洛杉矶地区分别下降了180万平方英尺和110万平方英尺，成为市场的主要拖累因素。
关键市场数据一览
- 截至目前新的租赁活动近3090万平方英尺，同比微升0.3%，但较2019年疫情前同期下滑5.0%；
- 第二季度新租赁活动约1570万平方英尺，环比上升3.4%，但同比仍下降1.0%；
- 第二季度新供应量（新完工面积）超过7150万平方英尺，环比下降4.2%，同比大幅下降44.6%；
- 定制交付占比上升至30.4%，标准设施比重降至62.3%，为2020年第二季度以来最低水平；
- 全国工业空置率小幅上升0.1%，达到7.1%，但小型仓储（小于10万平方英尺）空置率仍保持在4.4%的低位；
- 平均租金为每平方英尺10.12美元，环比上涨0.9%，同比上涨2.6%。
专家解读市场动态
高纬环球美洲物流与工业研究主管杰森·普赖斯分析称："二季度需求的提升部分得益于对历史高位关税的适度放松，以及可能达成的国际贸易协议。这增强了市场透明度，提振了企业客户的交易信心。"
"虽然空置率环比上升20个基点，新供应量下降使市场稳定性有所提升，但部分市场仍面临企业搬迁和整合的挑战。"普赖斯表示，"7.1%的空置率与疫情前15年的平均水平基本一致，虽偏高但仍属适度健康。"
未来市场展望
高纬环球预测，新增供应量将在2025年及2026年大部分时间继续超过净吸收面积。但到2027年，年度净吸收面积有望首次超过新增供应量，标志着市场将进入新的平衡阶段。