引言：解锁美国工业地产市场的增长密码
在瞬息万变的商业世界中，美国工业地产市场正以惊人的速度蓬勃发展，成为全球投资者和企业关注的焦点。电商的崛起、物流需求的激增以及供应链的重塑，共同驱动着这一市场的持续走强。然而，在光鲜亮丽的背后，也隐藏着诸多挑战，如土地稀缺、劳动力短缺和基础设施瓶颈。
第一章：市场概览：可用率再创新低，供需矛盾日益突出
1.1 可用率：历史低位，一览无余
CBRE的"美国工业可用性指数"是衡量市场健康状况的关键指标。截至第四季度，美国工业地产的可用率已降至7.0%，创下自2000年以来的最低水平。这一数据充分表明，市场对工业地产的需求异常旺盛，可用空间已达到历史低位。
更令人瞩目的是，这已经是连续第34个季度出现可用率下降，是自1988年CBRE开始追踪该数据以来的最长连降纪录。这一趋势表明，市场对工业地产的需求并非昙花一现，而是长期存在的结构性需求。
1.2 可用性的定义：精准解读，避免误判
为了确保对可用率的理解准确无误，我们对CBRE的可用性定义进行详细解读：可用性是指空置空间加上当前已被占用但正在市场上寻求新租户的空间。这一定义涵盖了两种类型的可用空间：
- 空置空间： 指的是目前没有租户的空间，可以直接出租或出售。
- 待租空间： 指的是已被租户占用，但租户正在寻求新的租赁场所的空间。这可能是因为租户计划搬迁、缩减规模或进行其他业务调整。
通过将这两种类型的空间纳入考量，CBRE的可用性指数能够更全面地反映市场的供需状况。
第二章：供需失衡：需求远超供应，差距略有收窄
2.1 净吸纳量：需求旺盛，势不可挡
报告中最引人关注的莫过于仓库需求的增长速度远超新建项目的交付速度。第四季度，美国55个主要市场的净吸纳量达到6300万平方英尺。净吸纳量是指在一定时期内，被租用或购买的工业地产面积。这一数据反映了市场对工业地产的实际需求。
2.2 新建项目：供应不足，捉襟见肘
与旺盛的需求相比，新建项目的完工量则显得捉襟见肘。第四季度，美国55个主要市场的新建项目完工量仅为5700万平方英尺。这意味着，新建项目的供应无法满足市场的需求，导致供需失衡的局面进一步加剧。
2.3 供需差距：需求超出供应，持续存在
第四季度，美国工业地产市场的需求超出供应近600万平方英尺。虽然这一差距较第三季度的930万平方英尺有所收窄，但全年来看，2018年全年的需求仍超出供应2900万平方英尺。这一数据表明，供需失衡的局面仍然是当前美国工业地产市场面临的主要挑战。
第三章：CBRE观点：市场基本面稳固，长期增长可期
3.1 基本面：坚如磐石，稳固支撑
CBRE在报告中明确指出："工业领域的基本面依然稳固，需求持续超过供应。事实上，过去两个季度需求与供应之间的差距进一步扩大，表明工业领域正处于周期的后期强势阶段。"这一观点为投资者和企业注入了信心。
3.2 潜在风险：未雨绸缪，防患未然
尽管如此，CBRE也提醒市场参与者关注潜在的风险因素。随着供应管道的不断扩张，CBRE Econometric Advisors预计，可用率的下降趋势将逐渐趋于平缓，并在中期内小幅回升。此外，利率上升、财政支持减少以及贸易保护主义等因素也可能对经济构成不利影响。
第四章：专家解读：关注"弹出式物流空间"与长期可持续性
4.1 Richard Barkham：权威解读，洞察先机
CBRE全球首席经济学家Richard Barkham在接受采访时表示，美国工业地产可用率下降至7%的水平，超出了该公司的预期，并对第三和第四季度的需求规模表示乐观。
4.2 弹出式物流空间：灵活应对，满足需求
当被问及在当前市场环境下，业主和租户最关心的问题时，Barkham指出，如果经济继续增长，物流运营商可能会难以获得所需的空间。因此，他建议密切关注"弹出式物流空间"市场的发展。弹出式物流空间是指短期租赁的仓储和配送中心。
第五章：市场驱动因素分析：电商、供应链重塑与人口增长
5.1 电商的蓬勃发展：驱动需求，势不可挡
美国工业地产市场的强劲表现并非偶然，而是多种因素共同作用的结果。其中，电子商务的蓬勃发展是驱动市场增长的最重要因素之一。随着在线购物的普及，电商企业对仓储和配送中心的需求不断增加。
5.2 供应链的重塑：优化网络，提升效率
全球供应链正在发生深刻的变革。企业为了提高效率、降低成本和应对不确定性，正在重新设计其供应链网络。这导致了对新型物流设施的需求，例如多层仓库和自动化配送中心。
第六章：面临的挑战：土地稀缺、劳动力短缺与基础设施瓶颈
6.1 土地稀缺：制约供应，推高成本
尽管美国工业地产市场前景广阔，但也面临着一些挑战。其中，土地稀缺是制约市场发展的重要因素。在许多城市地区，可用于建设工业地产的土地越来越稀缺。
6.2 劳动力短缺：影响效率，增加成本
物流行业面临着严重的劳动力短缺问题。缺乏合格的工人可能会影响仓库的运营效率，并增加企业的运营成本。
第七章：未来展望：创新、技术与可持续发展
7.1 自动化与智能化：提升效率，降低成本
为了应对挑战并抓住机遇，美国工业地产市场需要不断创新和发展。其中，自动化和智能化是未来发展的重要趋势。自动化和智能化技术将越来越多地应用于仓库和配送中心。
7.2 多层仓库：节约土地，提高利用率
在土地稀缺的城市地区，多层仓库将成为一种越来越受欢迎的选择。多层仓库可以最大限度地利用土地资源，并提供更大的仓储空间。
第八章：投资策略：把握机遇，规避风险
8.1 市场分析：深入研究，精准定位
在进行投资决策之前，需要对市场进行深入研究，了解市场趋势、供需状况和竞争格局。
8.2 风险评估：全面分析，防患未然
在进行投资决策之前，需要对风险进行全面评估，包括市场风险、信用风险和运营风险。
第九章：成功案例：借鉴经验，提升能力
9.1 电商巨头：亚马逊的物流帝国
亚马逊是全球最大的电商企业，也是美国工业地产市场的重要参与者。亚马逊在全球范围内建立了庞大的物流网络，拥有数百万平方英尺的仓储和配送中心。
第十章：结论：机遇与挑战并存，长期增长趋势不变
CBRE的报告清晰地揭示了美国工业地产市场供需失衡的现状。尽管面临一些挑战，但市场基本面依然稳固，长期增长趋势不变。电商的蓬勃发展、供应链的重塑以及人口增长等因素将继续推动市场需求。