世邦魏理仕（CBRE）最新发布的"美国工业地产可用性指数"报告揭示，美国工业地产市场正面临前所未有的挑战：可用空间持续下降，供需矛盾日益加剧，导致企业难以找到合适的仓库和配送中心。该报告深入分析了驱动这一趋势的关键因素，并对未来市场走向提出了独到的见解。
可用率触及历史低点，连续34个季度下降
报告的核心发现是，美国工业地产市场的可用率在2018年第四季度继续下降，降至7.0%，较第三季度下降了8个基点。这一数字不仅创下了自2000年以来的最低纪录，更标志着美国工业地产可用率连续第34个季度下降，这一趋势始于1988年，是CBRE开始追踪该数据以来持续时间最长的一次。
"7.0%的可用率表明，美国工业地产市场正处于极度紧张的状态，"CBRE全球工业与物流研究主管David Egan表示。"企业在寻找合适的仓库和配送中心时面临着巨大的挑战，这可能会对它们的运营和增长产生负面影响。"
区域差异显著，需求持续超过供应
具体而言，在CBRE追踪的美国55个主要市场中，有38个市场在第四季度经历了工业地产可用率的下降，20个市场出现上升，6个市场保持不变。这表明，尽管整体市场趋势是可用率下降，但不同地区的市场表现存在显著差异。
更值得关注的是，新增仓库的需求量超过了新建项目的供应量近600万平方英尺。净吸纳量（即需求量）达到了6300万平方英尺，而竣工面积仅为5700万平方英尺。虽然第四季度需求与供应之间的差距较第三季度有所收窄，但CBRE强调，季度数据可能存在波动。
电商蓬勃发展与经济持续增长是主要驱动力
工业地产可用率持续下降的背后，是多重因素共同作用的结果。其中，电子商务的蓬勃发展无疑是最重要的驱动力之一。随着线上购物的日益普及，零售商需要更多的仓库和配送中心来满足快速增长的订单需求。
此外，整体经济的持续增长也带动了制造业和物流业的扩张，进一步推高了对工业地产的需求。随着消费者信心的增强和企业投资的增加，制造业的生产活动也在不断增加，从而需要更多的仓库来存储原材料和成品。
未来展望：供应或将赶上需求
尽管当前工业地产市场面临供应紧张的局面，但CBRE认为，随着大量新建项目陆续竣工，供应最终将赶上需求，可用率的下降趋势将趋于平缓。CBRE预计，劳动力市场的强劲表现、工资增长的加速、美元的坚挺以及消费者活动的活跃，都将继续支撑工业地产市场的长期增长。
"我们预计，未来几年工业地产市场的需求将继续保持强劲，"CBRE全球首席经济学家Richard Barkham表示。"电子商务的持续增长、经济的持续扩张以及人口结构的转变都将推动对仓库和配送中心的需求。"
风险与挑战：关注长期发展
在谈到业主和租户面临的主要挑战时，Barkham指出，在市场可用性紧张、净吸纳量远超竣工量的情况下，有几个问题需要密切关注。"如果经济继续增长，正如我们预期的那样，那么我们担心物流运营商可能无法获得他们需要的空间，"他说。
对于行业利益相关者需要关注的重点，Barkham强调，市场趋势和基本面需要密切关注。"即使市场紧张、租金高昂，租户也需要着眼长远，不要承担他们无法在整个周期内负担的空间，"他指出。
更深入的分析：细分市场差异与战略应对
报告还揭示了美国工业地产市场内部的差异性。不同地区、不同类型的工业地产，其可用率和需求情况可能存在显著差异。因此，投资者和开发商需要对细分市场进行深入分析，制定差异化的投资和开发策略。
对于租户而言，在当前市场环境下，提前规划、积极寻找替代方案至关重要。除了传统的租赁模式之外，企业还可以考虑灵活的共享仓库、第三方物流等解决方案，以满足不断变化的业务需求。
政策影响：关注贸易政策与基础设施建设
除了市场因素之外，政策环境也对工业地产市场产生重要影响。例如，贸易政策的变化可能会影响进出口贸易，进而影响对仓库和配送中心的需求。此外，政府对基础设施建设的投资，例如公路、铁路和港口的升级改造，也有助于提升物流效率，促进工业地产市场的发展。
专家建议：应对"仓库荒"的策略
面对当前工业地产市场的挑战，专家提出了以下建议：
对于投资者和开发商： 深入分析细分市场；关注技术创新；积极寻找土地资源；与政府合作推动基础设施建设。
对于租户： 提前规划未来的仓储需求；积极寻找替代方案；提高物流效率；与业主建立良好关系。
结论：机遇与挑战并存
总而言之，美国工业地产市场正处于一个机遇与挑战并存的时期。虽然短期内供应紧张的局面可能会持续，但长期来看，随着新建项目的陆续竣工和技术创新的不断推进，市场供需关系有望逐步平衡。同时，电子商务的蓬勃发展和整体经济的持续增长，将继续为工业地产市场提供强劲的增长动力。