电商平台订单如雪片般飞来，仓库堆满待发商品，物流车辆穿梭于城市之间——在这繁荣景象背后，工业地产的增长速度却可能正在放缓。德勤最新研究揭示了这一潜在趋势及其驱动因素。
需求增长但增速放缓
尽管电子商务蓬勃发展持续推动供应链扩张（2019年电商销售额预计增长15%），但德勤报告指出，仓库、配送中心等工业地产增速可能无法与之同步。这与过去几年强劲增长形成对比：2012年以来工业地产可用率持续下降，2014-2018年市场净吸纳量达14亿平方英尺。
德勤认为，市场供应过剩、竞争加剧、利率上升和资本成本增加将导致工业地产进入增长放缓通道。报告强调，宏观经济因素、租户需求变化、最后一公里配送挑战及技术发展都可能重塑未来需求和仓库空间设计。
未来五年关键趋势
德勤美国经济团队的预测模型显示：
- 增速放缓： 到2023年工业地产需求将增加8.5亿平方英尺，总量达148亿平方英尺（相当于亚特兰大和盐湖城房地产总和），但增速较前几年放缓
- 电商驱动： 电商销售额两位数增长将持续推动需求，企业需要更大空间存储商品、处理订单及退货
- 成本压力： 可用率上升和资本成本增加将抑制需求增长，企业将更注重空间利用效率
德勤咨询董事总经理John D'Angelo表示："我们分析表明工业地产新供应正在赶上需求，由于经济放缓和空间使用效率提升，需求可能在近中期内萎缩。但这不意味着长期需求下降。"
退货物流的空间挑战
电商发展带来逆向物流新挑战——在线购物退货率是实体店的三倍，电商公司需多20%空间处理退货。预计到2023年电商销售额将以每年15%增速达零售总额14.8%，退货量增长将加剧工业空间需求。
供应链专家Thomas Boykin指出："部分零售商发现通过正向物流渠道管理退货会阻碍客户履行，因此开始建立独立逆向物流渠道，这将进一步增加仓库需求。"
按需仓储的灵活应对
Flexe等按需仓储平台正整合未充分利用的工业空间满足季节性需求。德勤指出，电商客户集中于城市地区并要求更快服务，对"当天送达"的期望正推动城市履行中心需求增长，部分将通过共享按需仓库模式实现。
挑战与机遇并存
尽管增速可能放缓，电商繁荣仍为工业地产带来巨大机遇。企业需提高空间效率、优化物流流程、投资技术并探索新型仓储模式，方能在快速变化的市场中保持竞争力。