传统观点认为，电商的蓬勃发展必然带动仓储物流需求的持续增长，工业地产也将一路高歌猛进。然而，德勤的最新研究却给出了不同的答案：在电商销售额预计保持两位数增长的背景下，工业地产，特别是仓库、配送中心和灵活空间等业态，其增长速度可能难以维持以往的强劲势头。
核心观点：增速放缓而非衰退
德勤的报告并非预示工业地产的长期衰退，而是指出市场正面临增速放缓的拐点。报告的核心观点在于，尽管电商持续扩张，但多种因素正在共同作用，抑制工业地产的增长潜力。这些因素包括：
- 供应过剩风险： 前几年工业地产的快速扩张导致市场供应量大幅增加，部分地区可能出现供大于求的局面。
- 竞争加剧： 越来越多的企业涌入工业地产领域，市场竞争日趋激烈，利润空间受到挤压。
- 融资成本上升： 利率上调和资本成本增加将提高开发商和运营商的财务负担，进而影响投资决策和项目推进。
- 宏观经济下行压力： 经济增长放缓将抑制整体需求，对工业地产的需求增长构成不利影响。
数据支撑：需求增长但增速放缓
德勤美国经济团队的工业地产需求预测模型进一步佐证了上述观点。该模型预测，到2023年，美国工业地产需求将增加8.5亿平方英尺，达到148亿平方英尺，相当于亚特兰大和盐湖城两地房地产面积的总和。尽管需求仍在增长，但增速已明显放缓。
模型同时指出，电商销售额的持续增长将继续驱动工业地产需求，但可用率上升和资本成本增加将抑制需求增长。此外，美国经济增速预计将在2020年放缓，这也将对工业地产市场产生负面影响。
驱动因素：电商与逆向物流
尽管面临多重挑战，电商仍然是工业地产需求的重要驱动力。然而，电商对工业地产的影响并非仅仅体现在正向物流方面，逆向物流（即退货处理）也扮演着越来越重要的角色。报告指出，与线下购物相比，网购商品的退货率更高，电商企业需要更多的空间来处理退货商品。
具体而言，网购商品的退货率是线下购物的三倍。为了有效管理逆向物流，电商企业需要的空间比传统零售企业多20%。随着电商销售额持续增长，退货量也将水涨船高，进一步增加对工业地产的需求。
专家观点：效率提升与城市配送
德勤咨询公司美国房地产行业负责人John D'Angelo认为，市场潜在的变化是供需基本经济学的结合。德勤的研究和建模表明，工业地产的新供应正在赶上需求，由于预计经济放缓和占用者空间使用效率的提高，需求可能会在中短期内萎缩。
德勤咨询公司供应链专家负责人Thomas Boykin指出，电商客户越来越集中在城市地区，并要求更快、更便宜的服务。为了满足这些需求，企业需要建立更多的城市配送中心，以实现当日甚至数小时送达。这些城市配送中心可以是共享的，也可以由大型零售商独立拥有和运营。无论采用哪种模式，都将增加对城市地区工业地产的需求。
新兴趋势：按需仓储
报告还关注到按需仓储模式的兴起。Flexe和Flowspace等平台正在整合未充分利用的工业地产空间，以满足季节性的仓储需求。这种模式有助于提高仓储资源的利用率，降低企业的仓储成本。
挑战与机遇并存
综上所述，尽管电商的持续发展为工业地产带来了机遇，但市场也面临着供应过剩、竞争加剧、融资成本上升和宏观经济下行等多重挑战。企业需要密切关注市场变化，调整发展战略，才能在激烈的竞争中脱颖而出。