旧金山 – 2024年5月15日 – 全球领先的工业地产公司普洛斯（Prologis）今日发布了最新的工业商业指标（IBI）报告，深入剖析了美国工业地产市场在复杂经济环境下的表现。报告显示，尽管市场面临着成本上升、融资困难等挑战，但整体需求依然强劲，市场活动正在逐步回归疫情前水平，展现出强大的韧性。
IBI报告的关键数据点表明，租金增长依然坚挺，空置率维持在历史低位，净吸纳量稳健，利用率健康，但新开工项目大幅下降，预示着未来供应可能会受到限制。
IBI读数显示市场扩张，但波动性依然存在
普洛斯IBI被定义为一项针对仓储客户活动的客户情绪调查，旨在衡量市场对工业地产的需求和信心。4月份的IBI读数为56.2，高于50表明市场处于扩张状态，这被普洛斯认为是正常的扩张性读数。
尽管第一季度的读数高达59.7，但该季度最后两个月市场波动加剧，3月份的读数降至30个月以来的最低点52.8，这反映了银行业危机引发的经济不确定性和金融市场动荡。然而，IBI的回升也表明了工业地产市场的强大韧性，能够抵御外部冲击。
租金增长强劲，优质物流空间竞争激烈
IBI报告显示，第一季度租金上涨4.4%，主要原因是优质物流空间竞争激烈。这表明市场对高质量仓储设施的需求依然旺盛，尤其是在战略位置优越的区域。随着电商行业的快速发展和供应链的日益复杂，企业对高效、便捷的仓储设施的需求不断增长，推动了租金的上涨。
空置率维持低位，空间竞争加剧
第一季度空置率为3.7%，远低于历史平均水平。低空置率继续加剧了空间竞争，并对租金构成上行压力。这意味着企业在寻找合适的仓储空间时面临挑战，需要更积极地进行规划和决策。企业需要提前预判市场需求，尽早锁定合适的仓储空间，以避免因空间不足而影响业务发展。
净吸纳量稳健，需求回归常态
第一季度净吸纳量为6000万平方英尺（MSF），需求已恢复到更正常的水平，与疫情前的统计数据基本持平。普洛斯表示，4月份的IBI读数相当于每年约2.42亿平方英尺的运行率。这表明市场正在逐步摆脱疫情期间的剧烈波动，回归到相对稳定的增长轨道。随着经济的逐步复苏和消费需求的增加，企业对仓储空间的需求也将持续增长。
利用率健康，表明市场缺乏"影子空间"
第一季度利用率为85.6%，4月份为84.9%。普洛斯认为，这表明市场缺乏"影子空间"（即未充分利用的空间）。高利用率意味着企业正在有效地利用现有仓储空间，但也可能预示着未来对新空间的需求将会增加。企业需要密切关注市场利用率的变化，及时调整仓储策略，以应对未来的需求增长。
新开工项目大幅下降，供应受限
由于成本上升和融资困难，新开工项目较第一季度至第三季度的平均速度下降了40%。这可能会在未来限制供应，并进一步加剧空间竞争。建筑材料价格的上涨、劳动力成本的增加以及融资渠道的收紧，都对新开工项目造成了不利影响。未来，市场供应可能会出现短缺，进一步推高租金。
宏观变量改善，市场抵御能力增强
普洛斯发言人表示，4月份IBI的反弹得益于零售额等宏观变量的改善，并证明了其对市场不确定性和银行业危机的抵御能力。3月份较低的IBI读数恰恰与这些因素同时发生。宏观经济的企稳和消费信心的恢复，为工业地产市场提供了支撑。
空置率依然远低于历史平均水平
对于第一季度3.7%的空置率，该发言人解释说："空置率仍远低于历史平均水平，这导致了空间竞争，并对租金构成上行压力。"低空置率反映了市场供不应求的状况，企业在寻找合适的仓储空间时面临着激烈的竞争。
未来展望：租金上涨与供应受限
普洛斯预计，未来几个月租金将上涨10%。该公司正在调整其2023年预测，预计全年净吸纳量为2.75亿平方英尺，交付量为4.45亿平方英尺。
"宏观经济逆流可能会导致一些决策延迟，这可能会将2023年的需求推迟到2024年。到年底，美国空置率应会升至4%左右，远低于历史平均水平。2024年新供应量应会大幅下降，从而提高需求超过供应的可能性，并到2024年底将空置率降至3%左右。TMS（真实供应月数）有望在今年晚些时候走高，然后在2024年回落至30以下，这与租金增长的重新加速相一致。"普洛斯发言人表示，随着去库存的结束，企业恢复到更正常的季节性模式，该公司预计IBI活动指数将保持在50多岁的中高水平。
市场动态与战略应对
IBI报告不仅仅是一系列数字的堆砌，更是对当前市场动态的深刻洞察。它揭示了工业地产市场正在经历的微妙变化，以及这些变化对企业和投资者的潜在影响。
需求结构的变化
报告显示，尽管整体需求正在恢复到疫情前水平，但需求结构可能正在发生变化。例如，电商行业的快速发展对仓储空间的需求提出了新的要求，企业需要更大、更灵活、更智能的仓储设施来满足快速增长的订单量。电商企业对仓储空间的需求不仅仅是面积上的增加，更是对仓储设施的智能化、自动化水平提出了更高的要求。
供应链韧性的重要性
疫情暴露了全球供应链的脆弱性，越来越多的企业开始重新评估其供应链战略，并寻求在更靠近终端市场的地方建立仓储设施，以提高供应链的韧性。这将对工业地产市场的区域分布产生影响。企业不再仅仅关注成本，而是更加重视供应链的稳定性和可靠性。
可持续发展的趋势
随着环保意识的日益增强，可持续发展已成为工业地产行业的重要趋势。企业越来越关注仓储设施的能源效率、碳排放和环境影响，并倾向于选择符合绿色建筑标准的设施。这将推动工业地产行业向更加环保和可持续的方向发展。绿色建筑不仅可以降低运营成本，还可以提升企业的品牌形象。
企业和投资者应如何应对？
面对不断变化的市场环境，企业和投资者需要采取积极的应对措施，以抓住机遇，应对挑战。
企业
优化仓储布局： 企业应根据自身业务发展战略，优化仓储布局，选择合适的仓储位置和设施类型，以提高运营效率和降低成本。企业需要综合考虑地理位置、交通便利性、劳动力成本等因素，选择最适合自身业务发展的仓储地点。
加强供应链管理： 企业应加强供应链管理，提高供应链的透明度和可控性，以应对潜在的风险和挑战。企业需要建立完善的供应链管理体系，实现对供应链各个环节的实时监控和有效控制。
拥抱数字化转型： 企业应积极拥抱数字化转型，利用物联网、大数据和人工智能等技术，提高仓储运营的智能化水平。数字化技术可以帮助企业实现仓储运营的自动化、智能化和可视化，从而提高效率、降低成本和提升服务水平。
关注劳动力市场： 劳动力短缺是当前工业地产市场面临的挑战之一。企业需要关注劳动力市场动态，采取措施吸引和留住人才。提高薪酬福利、改善工作环境、提供培训机会等都是有效的措施。
重视风险管理： 工业地产市场面临着各种风险，包括经济风险、政策风险、自然灾害风险等。企业需要建立完善的风险管理体系，识别、评估和应对各种风险。
灵活应对市场变化： 工业地产市场变化迅速，企业需要保持敏锐的市场洞察力，及时调整经营策略，以适应市场变化。
投资者
关注市场动态： 投资者应密切关注市场动态，及时调整投资策略，以适应不断变化的市场环境。投资者需要关注宏观经济指标、行业发展趋势、政策变化等因素，以便做出明智的投资决策。
多元化投资组合： 投资者应构建多元化的投资组合，降低投资风险。投资者可以将资金分散投资于不同地区、不同类型的工业地产项目，以降低整体投资风险。
关注新兴市场： 投资者应关注新兴市场，寻找新的投资机会。新兴市场通常具有较高的增长潜力，但也伴随着较高的风险。投资者需要对新兴市场进行深入研究，评估风险和收益，做出谨慎的投资决策。
选择优质项目： 投资者应选择具有良好地理位置、优质建筑质量、稳定租户和良好管理团队的工业地产项目。优质项目通常具有较高的投资价值和较低的投资风险。
重视长期投资： 工业地产投资通常是长期投资，投资者需要具有长期投资的眼光，不要追求短期收益。长期投资可以获得稳定的租金收入和资产增值。
与专业机构合作： 投资者可以与专业的工业地产咨询机构、管理机构、评估机构等合作，获取专业的市场信息和投资建议。专业机构可以帮助投资者更好地了解市场、评估项目、管理资产，从而提高投资收益。
普洛斯：全球工业地产领导者
普洛斯是全球领先的工业地产公司，在全球范围内拥有和管理着大量的工业地产项目。普洛斯凭借其丰富的经验、专业的团队和全球化的网络，为客户提供全方位的工业地产解决方案。普洛斯致力于为客户创造价值，推动工业地产行业的发展。
关于普洛斯IBI报告
普洛斯IBI报告是普洛斯定期发布的市场研究报告，旨在分析美国工业地产市场的现状和未来趋势。IBI报告基于普洛斯对市场数据的深入分析和对客户的广泛调查，为企业和投资者提供有价值的市场信息和投资建议。
结论
普洛斯IBI报告为我们提供了一个了解工业地产市场现状和未来趋势的窗口。通过深入分析报告中的数据和信息，企业和投资者可以更好地把握市场机遇，应对潜在挑战，实现可持续发展。工业地产市场在复杂经济环境下的韧性，以及市场活动正在逐步回归疫情前水平的趋势，为企业和投资者提供了信心。然而，市场依然面临着成本上升、融资困难等挑战，企业和投资者需要密切关注市场动态，采取积极的应对措施，以抓住机遇，应对挑战，实现可持续发展。
未来展望：工业地产市场将继续发展壮大
尽管面临着各种挑战，但工业地产市场依然具有广阔的发展前景。随着全球经济的持续增长、电商行业的快速发展、供应链的日益复杂以及可持续发展理念的深入人心，工业地产市场将继续发展壮大。企业和投资者需要抓住机遇，迎接挑战，共同推动工业地产行业的繁荣发展。
普洛斯将继续致力于为客户提供优质的工业地产解决方案，为行业发展做出贡献。