洛杉矶，加利福尼亚州 — 曾经由电商巨头和传统零售业主导的美国工业地产市场，如今正经历一场前所未有的变革。根据全球领先的商业房地产服务和投资公司CBRE最新发布的报告显示，第三方物流（3PL）服务商在2025年上半年一跃成为租赁市场的主导力量，其签署的大型工业地产租赁协议数量和总面积均远超零售和电商企业。
3PL崛起：租赁市场的新霸主
CBRE的报告揭示了一个令人瞩目的事实：在2025年上半年，3PL服务商签署了38份大型工业地产租赁协议，总面积高达2890万平方英尺（MSF）。与去年同期相比，这一数据实现了显著增长，当时3PL服务商签署了28份协议。更令人惊讶的是，3PL的租赁活动不仅超过了传统零售和批发租户的28份协议（总面积2140万平方英尺），更让电商租赁的7份协议（总面积470万平方英尺）相形见绌。
关键数据对比
- 3PL服务商：38份协议，2890万平方英尺
- 零售/批发商：28份协议，2140万平方英尺
- 电商企业：7份协议，470万平方英尺
电商退潮：战略调整与理性回归
电商租赁的显著下滑，并不意味着电商行业的衰落，而是一种战略性的反思和调整。在经历了多年的高速扩张后，电商企业正在重新评估其运营模式，更加注重效率和成本控制，而非盲目扩张仓库面积。这种调整反映出电商行业正在走向成熟，更加注重精细化运营和可持续发展。
大型仓库租赁降温：谨慎扩张与理性决策
CBRE将面积超过100万平方英尺的仓库定义为"超大型仓库"。2025年上半年，超大型仓库的租赁数量为13份，总面积1550万平方英尺，远低于去年同期的31份协议和3450万平方英尺。这一数据表明，租户在扩张方面变得更加谨慎，扩张意愿有所降低。
区域差异：物流枢纽成为租赁热点
从区域分布来看，南加州的内陆帝国（Inland Empire）是2025年上半年工业地产租赁最活跃的地区，共签署了14份协议，总面积980万平方英尺。宾夕法尼亚州的I-78/I-81走廊紧随其后，签署了9份协议，总面积630万平方英尺。达拉斯-沃斯堡地区位列第三，签署了7份协议，总面积580万平方英尺。
未来展望：3PL的黄金时代
对于3PL的增长趋势是否会持续，Breeze持乐观态度。他预测，未来几个季度3PL的市场份额将继续扩大。原因在于，产品分销变得越来越专业化，更加注重技术和外包。将分销业务外包给专业的3PL公司，不仅更具成本效益，还能在经济和供应链不稳定时期为企业提供更大的缓冲。
行业分析：3PL崛起背后的深层原因
3PL行业的崛起并非偶然，而是多种因素共同作用的结果：
- 电商行业的快速发展带来了巨大的物流需求
- 供应链的复杂性日益增加
- 技术进步为3PL行业的发展提供了强大支持
- 劳动力成本上升推动企业外包物流业务
- 经济全球化促进了国际贸易的发展
结论：拥抱变革，把握机遇
CBRE的报告清晰地表明，美国工业地产市场正在经历一场由3PL驱动的深刻变革。零售和电商企业正在重新评估其运营模式，更加注重效率和成本控制。与此同时，3PL服务商凭借其专业化的分销能力和灵活的运营模式，正在成为租赁市场的新霸主。对于企业而言，拥抱变革，把握机遇，选择合适的3PL合作伙伴，将是在这场变革中赢得竞争优势的关键。